競売の評価において、大切なお仕事として、対象物件の間取り図を作成するというものがあります。

新しい建物なら大概は、市役所の税務課に備わっていて、それを土台に齟齬がないかを現地で確認するということになります。このケースは簡単。
反面、間取り図は無し、尺貫法じゃなくてメーターモジュール、勝手に増改築となると、間取図作成の作業は、各段に大変になります。

昨日の評価はめんどくさい（って言っちゃいけませんよね）物件、現地で完璧に確認したつもりでも、いざ机上で紙に落とし込んでみると、寸法が合わない箇所多数・・・。壁が変に斜めになってたりすると、もはやお手上げ状態です。

これら競売物件は、裁判所の公開サイト「ＢＩＴ」で、誰でも見れるものなので、中途半端な仕事はできません。
執行官とここはああだ、こうだのやりとり複数回。

今週末も休み無しだな・・・。

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都道府県地価調査の提出が迫っていまして、県内の皆さん、作業も大詰めとなっていることでしょう。お疲れ様です。

私、今年度から林地分科会の幹事を仰せつかっているのですが、これがなかなか大変です。
初年度で慣れない・わかならいという理由が大きいのですが、不測の事態、上からの指示、各位からの照会、色々とあるもんです。

そもそも栃木県の場合、林地は地価調査だけで、地価公示には無いので、半年限定の幹事のお努めです。全地点で１２地点しかありませんので、そんなの楽だろうと思われるかもしれませんが、それがそれが・・・。

今までは提出したらハイ終わりで万歳だったのですが、今年はみなさんの評価書を集約して、チェックして、製本して、最終的に県へ提出という作業が残っています。
大丈夫かなあ・・・、なんか間違えていないかなあ・・・。

最終納品まで、気の抜けない日々が続きます。

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相続税などの基準となる土地の価格、「路線価」が昨日公表されました。

栃木県は去年に比べて０.１パーセント下落しましたが下落幅は縮小していて、国税庁は新型コロナの影響が緩和され、回復傾向が鮮明になったとみています。
４年連続で県内最高額となったのは、今年８月に開業するＬＲＴ＝次世代型路面電車の停留場に近い宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」で、価格は去年より３.２％上がって３２万円でした。


何と言っても宇都宮の今年の目玉LRT、関心の高さ、高い需要が価格に反映された結果だと思います。旧来の市街地中心部（宇都宮駅の西口方）が未だ衰退傾向の中、ピカピカのLRTは東へ東へ、ずんずん進んでいきます。
路線沿いは勿論ですが、背後の住宅地もずんずん地価は上昇していくのでしょうか？　今後の動向を注視してまいりたいと思います。

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昨日のとある物件の調査です。

もはや宅内での動物飼育は珍しくないですが、居宅内覧調査の場合は、私、必ず長袖長ズボンです。

幼少の頃からアレルギー持ちで、特に動物の毛は過敏に反応してしまいます。犬猫は勿論、カブトムシ、トンボすら触ると目がかゆくなります。

昨日はそんなのが想定内でして、完全防備でお邪魔いたしましたが、やっぱり駄目でした・・・。帰路の乗用車内でかゆくてかゆくて、帰宅して速攻でのシャワーとなりました。

最近、娘息子が家を出て2人暮らし。かみさんが室内で犬猫を飼いたいと言っていますが、私は絶対無理無理。
アイボなら良いですよ。

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どうしようもない崖地の不動産鑑定を行っています。

概要は、
・市街化区域内
・公簿地目は山林
・全域が宅地造成工事規制区域、加えて急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害危険区域（イエローゾーン）、一部は土砂災害特別危険区域（レッドゾーン）
まあ現地調査の感覚では垂直に近い崖ですよ。

この不動産鑑定評価を受けています。
庭としての利用がほとんど不可能、人工地盤による宅地利用も非現実的、通常の住宅建築は絶対不可能。
常識ある人間なら99％、ただでもいらないという物件。
しかし近傍の路線価は結構なお値段、仮に相続税申告だとすると、結構な価格は出てしまいます。

費用的観点からみれば、平坦地を想定した場合の当該土地価格から、余計にかかる造成工事費用を控除した価格が傾斜地・崖地の価格となりますが、傾斜角度が大きい場合には、そもそも造成コストの方が土地価格を上回ることがあります。したがって、住宅が建てられないような崖地については市場価値が無い場合も現実的にはあるのです。

ちなみに財産評価基本通達49
市街地山林は原則として宅地比準方式で評価しますが、宅地になりえない市街地山林は純山林として評価することが可能です。
今回の方針として、これに準拠して、近傍純山林の単価との比準価格（取引事例比較法）にて、鑑定評価額を決定するとします。
でも簡単ではないですよ。
「近隣の純山林の価額に比準して」とありますが、そもそもそんな事例僅かですし、傾斜角度（多分）５０％オーバーの崖山林の特異な事例なんてホントごく僅かでしょうから。

難しい評価です。今週末も休み無しだな・・・。

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