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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ああ地主さんシリーズ
現在【地主さんシリーズ】が進行中です。

市内の地主様、各所に所有している土地を、会社にて一括管理。そのお手伝いをしております。

借地が多いのですが、一口に借地と言っても、
・定期借地権か、事業用か、普通借地権か、ただの駐車場か、
・単独所有か、建物底地を他の地権者と共用か、
・地代が水準より安いか、高いか、適正か、
色んな形態があります。実際、いろんな形態で所有、運用されています。

件数が多いので事務所のパートナーと担当を分担、目線合わせとして基本方針を所内で作成。そしてあとはひたすら作業するのみ。

折しも地価調査の納品時期が近づいており、事務所内は資料が山積み状態・・・。
こういう時こそ、方向整理、処理計画がすごく重要です。

今週末も休み無しだな・・・。

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最近の経済情勢と不動産鑑定の影響
最近、コロナウイルス感染症等の影響に伴う、不動産鑑定評価の案件が多い気がします。事務所は私とパートナー不動産鑑定士で、フル稼働状態です。

詳細は語れませんが、【コロナ】【円安】【利上げ】【原材高】、いろんなところで企業業績への影響を与えているということを、肌で感じ取っている昨今です。

今週も土日無しだな・・・。

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負担付贈与の不動産鑑定
負担付贈与に伴う、不動産鑑定評価を行っています。

負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件として、財産を贈与するものです。不動産を贈与する場合、通常の贈与の場合は「相続税評価額」で贈与税を計算するのに対し、負担付贈与の場合は、「通常取引価額」つまり市場価額で評価を行います。
不動産の「相続税評価額」は、概ね「時価の8割程度」の金額になるので、「通常の贈与」よりも「負担付贈与」で財産を渡す方が、理屈的には評価額は高くなります。今般そこに不動産鑑定評価の検証が必要となったわけです。

ここで税法との絡みが重要でして、贈与を受ける側にも、贈与する側に課税される可能性があって、不動産鑑定評価額によって異なってくるということです。
土地建物の取得価格<借入金<土地建物の時価の場合、
贈与者は、取得した不動産を借入金(借金免除額)で売却したと考えます。したがって差額分に対して「譲渡所得税」が課税されます。
受贈者は、借金引受額で購入したと考え、差額は贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

ただ今回は借入金と土地建物の時価(不動産鑑定評価額)の大小が簿妙でして、仮に、
土地建物の時価<借入金と逆転すると、
負担付贈与ではなく、今度は債務引受の問題ということになります。

この辺の税務上の損得勘定、税理士さんと連携しながら作業を進めております。

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ああ伝家の宝刀
やっぱりこの話題には、触れない訳にはいきません。

最判令和4年4月19日
納税者が相続財産の価額を財産評価基本通達の定める方法によって評価した額(通達評価額3億3370万円)により相続税の申告をしたところ、国税当局がこれを否認し鑑定による評価額(鑑定評価額12億7300万円)をもって評価すべきとして更正処分をしたため、納税者がこの更正処分の取り消しを求めた。不動産購入価格は13億8700万円で、不動産購入のための借入額は10億5500万円でした。

国税当局は納税者申告の否認のため、「伝家の宝刀」を抜きました。
ここで言う伝家の宝刀とは、財産評価基本通達総則6項、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」を適用して課税処分を行うことです。

相続税の申告の際、宅地については路線価を使って評価します。建物については固定資産税評価額が基礎となります。これ一般的で大原則。
しかし今回の判例は、相場の取引価格(時価)と路線価評価額に大きな乖離があるので、路線価評価を認めないというもの。

これ現場は混乱しますわ。やりすぎの節税行為は看過できないということでしょうが、どのくらいがやりすぎなのか? 基準が明確には提示されていません。

この判決の後、複数のクライアントさんから問い合わせを頂きました。節税対策に対する疑問です。国税に節税対策を否定されるのでは?という不安あり。
国税が今後どのような動きをするか全くわかりません。しばらくは慎重に様子見せざるを得ない、と思っています。

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外構の不動産鑑定評価
とあるお宅の建物の、不動産鑑定評価を行っております。法人から建物を個人が買い取るというケースです。

平成29年の実務指針改定で、外構については評価方法が指南されていまして、それを念頭に作業を進めます。
不動産鑑定評価基準、原価法の項。
外構費用(外構を整備する費用)について、その明確な定義はないが、通常、外構は、建物の敷地内で、その建物の周りに整備される屋外施設及び造園・植栽等を指している。屋外施設としては、門柱・門扉、フェンス、カーポート、ウッドデッキ、舗装・ブロック積み等がある。この外構は、建物及びその敷地と一体となって不動産を構成している。その物件種類は多様であり、また、その整備状況は不動産ごとに異なるので、実査による現況把握が重要である。
近年、対象不動産の顔づくり、街並み形成等から、外構費用の新築工事費用や増改築等の費用に占める割合が大きいケースが多々見られるようになった。したがって、実査や市場分析を踏まえ、外構が価格時点において市場価値を有し、対象不動産の価格に寄与する割合が大きいと判断される場合には、再調達原価や減価修正の把握にあたり土地や建物と分別して査定することが有効な場合がある。
外構費用の内容を見積書により分析する場合、外構費用が建築工事見積書に屋外施設等として計上されているケースと、分離発注され別途見積もられるケースがあることに留意が必要である。前者の場合、建物本体に係る費用が外構費用に含まれていないか等について建物本体工事との関連を分析する必要がある。後者の場合には、仮設や諸経費等の費用配分が適切か等について建物本体工事との関連を分析する必要がある。


郊外のお宅で門塀が立派なお宅ってありますよねえ。下手すれば戸建一軒分くらいの費用となります。
今回のケースでは、建物本体は大手ハウスメーカー施行、外構も勿論分離発注で外構工事明細があるケースです。しかも東日本大震災でかなり修繕も施しています。まさに外構が市場性を有するケース。
今回は建物本体の価格とは別に、外構価格も表示してあげます。

こういった依頼は結構ありまして、私の必須アイテムがこれです。
IMG_1112_convert_20220414115636.jpg
ホームセンターでそれらしいことを言って、もらってきています。
主に住宅メーカーや外構工事業者が使っている、業務用エクステリアカタログですが、これには門塀、カーポート等の価格が詳細に表示してあって、大変重宝しています。これで大まかな相場感はOK。

外構の実際の初期投資費用や上記カタログの市場価格、法人の取得(残存)簿価、税法の耐用年数等を勘案して、外構価格を査定していきます。

あけぼの不動産鑑定は、外構の評価にも対応しております。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 49歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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