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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
09 | 2018/10 | 11
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やっと納品
6月から作業していて、お盆も休まなかった「夏の大型案件」が本日、製本完了。
控えを含めて計48冊、製本だけでかみさんと2人がかり、丸2日かかりましたが、先ほどヤマトに持ち込みまして発送完了!
夏前からの複数の案件がやっと全て完了し、事務所内が急にすっきりしました。気分的にもやっと一区切りです。

今日から彼岸入り、明日は休んで連休にしちゃいます。8月ほぼ休み無しだっだんだから、バチはあたらないですよねえ。
久しぶりに実家の母さんと一緒に、祖父祖母のお墓詣りにでも行きたいと、考えています。

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相続税のセミナー開催
昨晩はSハウスの若手営業スタッフの方向けに、セミナー講師を務めてきました。
さすが業界最大手の「S」、熱くて体育会系だけどすごくスマート、素晴らしい方ばかりで、こちらも大変刺激を受けました。

以前にも「S」向けに、セミナーを開催したことがあるのですが、そのご縁で、営業の方にお仕事をご紹介していただいたことがあります。
一筋縄ではなかなかいかなかった案件に私が介入、そして昨日、それがうまくまとまったとのご報告。嬉しいではありませんか。
私のセミナーは無報酬。でもこういったお仕事の紹介そして案件の成就という形で、お互いがウィンウィンの結果を得られたことは、喜びもひとしおです。

また呼んでください、私で良ければいつでも馳せ参じますので。

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土地についての減価修正
不動産鑑定評価において、対象不動産が建物及びその敷地の場合、「減価修正」を行う必要があります。「減価修正」とは、経年等によって発生する減価要因に基づいて、再調達原価を修正することをいいます。

昨日、不動産鑑定士協会のWEB研修を拝聴していまして、鑑定評価基準、ガイドライン等の遵守状況について、徹底されていないと指摘されていた事項が以下です。
【土地について、減価修正がなされていない鑑定評価書が多く見受けられる。土地についても、減価修正をきちんと記載すべき】ということです。

そもそも土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に、当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとしています。
この土地について、実務的に減価修正を計上・考慮するというのは、私はなかなかしたことがありません。

土地の減価修正要因は何かと考えると、擁壁が破損しているとか、地盤の軟弱とかが考えらるかもしれません。それを数値化するというのは、決して簡単ではありません。減価修正要因と捉えて、また土地の個別的要因として捉えた場合には、原価法と取引事例比較法、これらの整合性に留意が必要です。

いずれにせよ、帰属団体のご指摘は守られなければなりません。土地について減価修正をする必要がなくても、その旨記載はします。
「土地の減価修正」、今後も深~く、検討していきたいと思っています。

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過去住宅地図の閲覧
不動産鑑定評価において「地歴調査」は非常に重要です。土壌汚染の有無の可能性について、一義的、必要最低限、不動産鑑定士の責任で行わなければならない調査です。
でもこれを中途半端にする人が結構多いです。気持ちはわかります、だってめんどくさいんですもの。資料に当たるのも、田舎では簡単ではありません。
古い住宅地図を、図書館の書庫から引っ張り出してきらうのですが、田舎の市町村の図書館では、古いのが少ないところがほとんどとです。せめて1980年代のものは確認したいところ。ゼンリンで古い住宅地図をとるサービスもありますが、やっぱり自分で本で確認して、しかも複数年代を調べたいところなのです。

栃木県で何と言っても資料が充実しているのは、「栃木県立図書館」です。
ほとんどの市町村の古い住宅地図が網羅されており、しかも職員さんも手慣れたものんで、オーダーするとすぐ出てきます。難点は駐車場が無いことですが、栃木県庁の駐車場に入れれば、駐車券にハンコを押してくれて、無料になります。

不動産鑑定士の皆さん、地歴調査はきちんとしましょう。怠ると損害賠償の対象にも、なりかねませんからね。

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解体・撤去費用を考慮した不動産鑑定
不動産鑑定には「取壊し最有効」という概念があります。
土地・建物一体の評価の場合で、建物が非常に老朽化していたり、明らかに周囲の利用状況とそぐわない用途である、といったように建物を取り壊して、いったん更地化するのがベスト、といったケースです。
ちなみに固定資産税評価のではこういう概念は無く、建物はどんなにぼろくなっても、若干の価値(残存価格)は残ります。「取壊し最有効」の不動産鑑定評価額は、土地の価格から建物の解体・撤去費用を控除した額ですから、相当安くなることが、御察しでしょう。

不動産鑑定士は大概、建物の解体・撤去費用の相場観はあります。木造ならいくらとか、重機が入れないと何割増しとか。

現在取り掛かっている物件ですが、困ったことに「得体の知れないもの」が土地上にあります。具体的に記載するとすぐわかってしまうようなしろものです。
解体・撤去しなければ、どうにもならんのは明らかですが、あまりにもマニアックな物件なので、私もこの費用の算出は困難です。

少し前に、森友学園の国有地売却問題が巷を騒がしましたが、あのケースも不動産鑑定士は、土地の値段は算出しますが、それから控除した埋設物の撤去費用は、外部の専門家に依頼して算出しています(まあ、その過程も不明瞭なので、問題となったのですが・・・)。

いずれにせよ、不動産鑑定士の専門範疇は限られています。外部の専門家と連携して、「得体の知れないもの」が撤去される前提の不動産鑑定を準備しています。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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