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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ああ会議
昨日は午前中は金融機関の会議、午後は平成31年地価公示の会議でした。

地価公示については、いよいよ価格査定作業も佳境です。特に今年は何かと難しいですね。
詳しくは申し上げられませんが、不動産鑑定士の意見も十人十色、意見を集約して、方向性を定めるだけでもひと苦労です。

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山林の取引事例作成
地価公示の評価員になりますと、もれなく取引事例の作成という業務がくっ付いてきます。取引事例の作成そして成約内容の把握は、不動産鑑定の根源でして、非常に大切な業務のひとつです。
栃木県の場合、担当評価員に「件数」がほぼ平等になるように割り当てが配分されるのですが、これは概ね「件数的」に平等ということです。

不動産鑑定士の皆さんならご理解いただけると思うでしょうが、事例の作成は、田舎より都会の方が格段に簡単です。
田舎だと都市部のような当たり前の調査ができません。
・まず法務局で公図をとっても、公図自体がいい加減なので、対象不動産が何処かまずわからない。
・それで担当市町の税務課に(片道1時間半かけて)出向き、時には自腹で、地番図を取得。
・ネットに都市計画図、道路、上下水道等アップされているものは皆無。なので、担当部局をひたすら回遊。
・現地調査にこぎつけても、対象不動産がどこだかわからず、道に迷いまた回遊。

割り当て(ノルマ)が農地とか山林ばかりだと、一層大変だし、公的評価には使えない事例なので、モチベーションも全くあがりません・・・。

この時期は後回しにした、めんどくさい山林や農地の事例調査(こういう言い方いけませんよね、スイマセン)がひたすら溜まります。
あ~~ ため息が出ますが、これから山林の事例調査に出かけます。都会を担当したいです。

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病院と診療所の不動産鑑定
昨日、とある医療法人へ不動産鑑定評価書を納品しました。グループ内で複数の診療所と病院を運営されています。
そもそも「病院」と「診療所」とは似ていますが、法律上は全くの別物です。
「病院」とは、入院ベッドが20床以上。「診療所」とは入院設備がないか、入院ベッドがあっても19床以下の施設を言います。

病院の不動産鑑定は、昨今は収益性を考慮するものとされています。診療所はどうでしょう? 広義な意味で解釈するならば、診療所は病院と類似なもので、こちらも収益性を考慮するべきでしょうが、規模が小さい診療所になればなるほど、収益のボラティリティは大きくなり、収益価格を算定する作業は難しくなります。業界的には、医療費抑制や病床規制といった制約があり、病院の収入は大幅な増加が見込めない状況にあります。一方、人件費や薬品費等の原価が増加し続けており、病院の経営環境は厳しさを増しています。
とにかく病院は収益構造の把握が難しいです。アドバイザリーを務める税理士さんと打ち合わせをしながらの細かい作業です。

積算価格の算定もホント容易ではありませんでした。偉いお金がかかっている制振機能があったり、最新鋭のオペ室、ロビーとかの意匠がすごく豪華だったり、増改築しまくり・・・ こんな大小の施設がグループ内で複数あるので、評価方針を丁寧にお伝えすることは、必要だなあと感じました。

病院・診療所の不動産鑑定評価、地味で骨の折れる作業の連続ですが、力量が大きく発揮される、やりがいのある仕事です。

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やっと納品
6月から作業していて、お盆も休まなかった「夏の大型案件」が本日、製本完了。
控えを含めて計48冊、製本だけでかみさんと2人がかり、丸2日かかりましたが、先ほどヤマトに持ち込みまして発送完了!
夏前からの複数の案件がやっと全て完了し、事務所内が急にすっきりしました。気分的にもやっと一区切りです。

今日から彼岸入り、明日は休んで連休にしちゃいます。8月ほぼ休み無しだっだんだから、バチはあたらないですよねえ。
久しぶりに実家の母さんと一緒に、祖父祖母のお墓詣りにでも行きたいと、考えています。

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相続税のセミナー開催
昨晩はSハウスの若手営業スタッフの方向けに、セミナー講師を務めてきました。
さすが業界最大手の「S」、熱くて体育会系だけどすごくスマート、素晴らしい方ばかりで、こちらも大変刺激を受けました。

以前にも「S」向けに、セミナーを開催したことがあるのですが、そのご縁で、営業の方にお仕事をご紹介していただいたことがあります。
一筋縄ではなかなかいかなかった案件に私が介入、そして昨日、それがうまくまとまったとのご報告。嬉しいではありませんか。
私のセミナーは無報酬。でもこういったお仕事の紹介そして案件の成就という形で、お互いがウィンウィンの結果を得られたことは、喜びもひとしおです。

また呼んでください、私で良ければいつでも馳せ参じますので。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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