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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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いよいよ納品
いよいよ固定資産税関連の不動産鑑定評価書の納品です。
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これが済めばやっと段落、今週末は久しぶりにゆっくりできそうです。

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令和2年地価公示の発表
昨日、令和2年(2020年1月1日現在)の地価公示が発表されました。
全国の不動産鑑定士の皆さんは、これが報道されると「春が来たなあ」と感じるもんです。

栃木県において、今回の特徴はなんといっても台風19号の影響でしょう。台風19号の浸水被害が生じた地域においては、地価が大きく下落している地点が見られました。栃木県南地域にこのような地点が集中しています。

私はこういう価格を公示する仕事に携わっていますが、自然災害の影響を反映した価格をつけることは、非常に難しいです。自然災害からの復興状況を把握することは勿論ですが、今後はコロナウイルスの影響が地価に影響を及ぼすかもしれません。観光地や工業地については、何らかのインパクトが生じてくるかもしれません。

今後の動向を、注視していかねばと考えています。

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土壌汚染調査
不動産鑑定評価において、調査は多岐に渡ります。自分では「チェックリスト」のようなものを独自に作成して、調査漏れが無いように注意しています。

調査において土壌汚染に関する調査は、特に注意を払っています。土壌汚染の有無について判断を誤ると大変ですから。
極端な話、市道と県道を誤ったり、用途地域で1種中高層住居と1住居を誤っても、さして評価額に影響はありません。
でも土壌汚染の有無は、大きくダイレクトに価格に跳ね返ってくるので、神経質に注意を払います。

とある不動産鑑定士の先生は、「どうせ土壌汚染は鑑定評価の条件で【「考慮外】としているんだから構わん」とおしゃいますが、それは違います(当然ですよね)。不動産鑑定士でも一義的に、最低限の基礎調査をする義務は免れません。
大きく大別すると、
・役所での土壌汚染地域、水質汚濁防止法の特定施設等の公的調査
・過去の地歴調査
が挙げられます。
後者について、私は過去住宅地図を必ず取得します。面倒な調査で省略されがちですが、栃木県では栃木県立図書館や宇都宮中央図書館では、県内全域に渡って、古い住宅地図が備わっているので便利です。過去住宅地図によって、対象地の当時の利用状況や隣地もわかります。東西南北隣地くらいは、もらい汚染の有無を判定します。

今回の御依頼は金融機関の担保評価。評価条件を付して銀行が土壌汚染リスクをとるから、土壌汚染調査はそれなりで良いとも考えられますが、担保評価は処分の可否が重要になるからこそ、役所調査はしっかりいたします。また過去住宅地図を取得して、土壌汚染の可能性、蓋然性の有無は丁寧にお伝えしました。

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交換の不動産鑑定
「交換」に関しての不動産鑑定評価をお受けしました。
交換するのが同種の資産、例えば土地⇔土地 建物⇔建物 である場合、税法上の交換特例が適用できて、譲渡税が課税されません。またこの特例を受けるためには交換譲渡資産の価額と交換取得資産の価額の差額が、いずれかの高い方の価額の20%以内であること、が必要です。

交換でよく相談を受けるケースは、法人⇔個人(オーナー等)間の交換、個人⇔個人の交換です。
今回の御依頼は後者なのですが、相続の際にあっちの資産はお兄さん、こっちの資産は弟という風に、資産分けをしたのですが、やっぱりあっちちは弟、こっちは兄の所有にしたいという相談でした。そして土地の所有者を入れ替えることによって、各相続人が単独で利用処分できるようになるので、不動産を単独所有としておくことは非常に有効です。
固定資産税評価額では、30%超の価格の乖離があったのですが、不動産鑑定評価をやってみると、税評価には反映されないような土地の個別性があったので、結果20%以内に収まりました。

交換資産のいずれか高い方の20%を超えないこと
の判断を誤ると、特例の適用要件を満たさず、税務署から否認されるリスクがありますが、今回は不動産鑑定評価によって説得ある説明がなされ、結果としてかなりの節税効果が得られることとなります。

土地の適正な時価を把握することは、固定資産税評価や路線価評価だけでは難しいです。
このような判断に迷われた際には、ぜひ不動産鑑定士にご相談ください。

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士業交流会
先週末、士業交流会が「種一本店」さんにて開催されました。
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弁護士、税理士、1級建築士、不動産鑑定士、司法書士、宅地建物取引士、社会保険労務士等総勢13人。今回もざっくばらんでかつ、有意義な会となりました。

この集まりも回をかさなること33回目、平成20年からやっていますから、かれこれ12年もやっていることになります。やあ、我ながら続くもんですなあ・・・。

この会の目標、60歳まではやります!
今後とも皆さん、よろしくお願いいたします。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 47歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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