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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
栃木県全域で、企業や資産家の方々を対象に顧問不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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解体・撤去費用を考慮した不動産鑑定
不動産鑑定には「取壊し最有効」という概念があります。
土地・建物一体の評価の場合で、建物が非常に老朽化していたり、明らかに周囲の利用状況とそぐわない用途である、といったように建物を取り壊して、いったん更地化するのがベスト、といったケースです。
ちなみに固定資産税評価のではこういう概念は無く、建物はどんなにぼろくなっても、若干の価値(残存価格)は残ります。「取壊し最有効」の不動産鑑定評価額は、土地の価格から建物の解体・撤去費用を控除した額ですから、相当安くなることが、御察しでしょう。

不動産鑑定士は大概、建物の解体・撤去費用の相場観はあります。木造ならいくらとか、重機が入れないと何割増しとか。

現在取り掛かっている物件ですが、困ったことに「得体の知れないもの」が土地上にあります。具体的に記載するとすぐわかってしまうようなしろものです。
解体・撤去しなければ、どうにもならんのは明らかですが、あまりにもマニアックな物件なので、私もこの費用の算出は困難です。

少し前に、森友学園の国有地売却問題が巷を騒がしましたが、あのケースも不動産鑑定士は、土地の値段は算出しますが、それから控除した埋設物の撤去費用は、外部の専門家に依頼して算出しています(まあ、その過程も不明瞭なので、問題となったのですが・・・)。

いずれにせよ、不動産鑑定士の専門範疇は限られています。外部の専門家と連携して、「得体の知れないもの」が撤去される前提の不動産鑑定を準備しています。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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配偶者居住権と不動産鑑定の関係
今国会で改正民法、改正の目玉の一つとして、新たな権利「配偶者居住権」が新設されることになりました。

被相続人(亡くなった夫、若しくは妻)が所有権を持っていた住宅に住んでいる残された配偶者は、そこに住み続けるために、その住宅の所有権を得る必要があります。その所有権を得ることで他の財産(預貯金等)の相続分が逆に少なくなるため、その後の生活資金が不足してしまう結果、自宅を手放さざるを得ないというケースが増えています。
配偶者居住権は済む権利は維持できますが、売ったり買ったりはできません。だがしかし、住宅そのものの所有権を相続するよりは低額で済むため、結果的に配偶者は恩恵を保護できます。

問題はこの配偶者居住権の価格査定方法です。評価が必要なケースとしては、遺産分割や遺贈、相続税など相続時の計算のほか、不動産の担保評価などのケースが考えられます。
法制審議会民法(相続関係)部会では、賃料相当額をベースにした方法や、より簡易に固定資産税評価額を基にした評価方法などが示されていますが、不動産鑑定士協会連合会は、全く異なった評価指針を提案しています。
 → 日本不動産鑑定士協会連合会のHP
一般の方にとってはかなり難解で、不動産鑑定士等の専門家でなければ到底理解できない理論構成です。

施行時期が迫れば、この制度に関する査定の問い合せもかなり増えると予想されます。また、従来までの相続税対策の不動産鑑定に加えて、配偶者居住権の査定方法についても、我々の業界から、新たな提案がなされていくでしょう。

今後、この制度の動向に注視して、対応していきたいと思います。

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夏本番
本日、都道府県地価調査の不動産鑑定評価書を納品。
気分的には、こうなると夏本番といった感じです。業務はこれからも何かと目白押しですが、今日のところはひと段落。
たまには早めに帰宅して、一杯やるとしますか。

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ああ事例調査
全国の不動産鑑定士は、この時期が取引事例の作成作業が、追い込みと思われます。
取引事例作成には納期があって、大きな締切が概ね6月末のようです。

不動産鑑定士にとって、この取引事例の作成というのは、通年であります。コマ目にその都度作業をしていればよいですが、そんなに簡単にはいきません。たった一つの事例の現地調査で、往復軽く半日なんてざらです。結局、この時期に同じ地域をまとめて現地調査する、というはめに陥ります。

今日も(これでも忙しいので)早朝5時から、県北に出向いてきました。道路は空いていて、運行はスムーズなのですが、いかんせん人の目が多いです。朝は人の出入りが、多いですからね。
通常事例は、「平日昼間」に私は行います。
決して悪いことしているわけではないのですが、道路の幅を測ったり、写真を撮ったりというのは、不審に思う住民の方もいらっしゃるもんですから。

でも今日はなんか気分が良かった。通学途中の小学生の、元気な挨拶は気持ち良いものです。全く見ず知らずの土地で、全くの見知らぬおっさん、道路でメジャーをコロコロしている私に、数か所で挨拶してくれました。
大人のみなさん、見ず知らずの方に、道すがら挨拶できますか? 

ホント些細なことですが、気持ちの良い朝でした。早起きは三文の得。

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対象不動産の確定
不動産鑑定の作業において非常に需要な作業、それが「対象不動産の確定」です。つまるところ、評価対象は何なのか、どこまでが範囲なのかを決め打ちすることです。
クラアントさんに「この物件を評価して下さい」と承って、それが間違っていないか再確認するというのが、通常の作業です。

でも私の仕事の特徴として、次のような御依頼は多いです。
「全部評価して下さい」、「何を所有しているか、わかりませんので」。
全部?・・・・、わからない・・・。

事業再生とかの局面で、こういうパターンは多いのですが、「全部」というのは関係者(法人・個人・関係者)が保有している不動産全部ということ。「わからない」というのは、関係者でさえもよくわからない不動産(ひどく遠方とか、どうにもならない山、そもそも所有しているという意識さえ無い)があるらしいとか。申告していない隠し資産や、悪意で隠していなくても、金融機関の担保徴収漏れ物件がないかとか。
こういう仕事は、不動産鑑定の前提となる、「対象不動産の確定」、つまり何を評価すれば良いのか、行きつくところまでに、かなりのパワーを費やします。

ひたすらPCと睨めっこで、インターネットにて謄本・公図等を取得。いざ現地に行ってみたら、未登記建物や増築の多数、借地の混在、境界不明等々。関係者へのヒアリング。再度、事務所に戻って、またPCと睨めっこ・・・。
ここ数日この作業の繰り返しで、価格を査定するという作業までは、なかなか行きつきません。ある意味、この「対象不動産の確定」が済めば、価格査定の作業は一気に進みます。

「対象不動産の確定」という作業は基本中の基本でして、非常に大切な作業です。そして一番の労力を費やすのです。疲れました・・・。土日は休ませて下さい。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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