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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ああ建物評価
とある商業施設の建物の評価をしているのですが、これがかなり手こずっています。

建物評価の場合、新築から現在までそのままで利用している場合、「計算式」は、まあシンプルです。
しかし今回のケースでは、
・築年は登記簿に不記載
・その後、現所有者が取得(当初の設計図書等が無い)
・その間に合体、増築、増築
・未登記部分もある(と思う)
特にこの「合体」いう登記は面倒で、登記簿面積を遡るのが困難になりました。

こうなると、
・課税数量で追っていく
・(役所で取得できる)建築確認概要書と完了検査で追っていく
という作業がメインとなり、あとは現地でここはいつ新築、ここはいつ増築、という地道な作業で、経過年数と面積に応じた評価をすることになります。

「対象不動産の物的確認」は不動産鑑定の基礎の基礎、ないがしろにできません。

今週末も仕事だな・・・。

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ああホスコルド式その3
まだやっています・・・。ホスコルド案件。

所在変更等で最初の作業から仕切り直しです。
不動産鑑定って地道な作業だと、今更ながら再確認の日々です。は~あ~

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ああホスコルド式その2
目途が付いたと言いましたが、まだやっています、物件確定作業。

物件が確定しないことには、数量は勿論確定しませんし、評価の方針も定まりません。

何故こういうことになるかというと、
・山林なので、そもそも法務局備え付けの公図がいい加減
・依頼者提示の資料が古い
・借地や登記漏れの土地多数・・・
・単純な私のチェックミス(所員と2重チェックしていますがねえ)

今週ずっとこれやっています。また土日無し、確定だな・・・。

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ああホスコルド式
不動産鑑定士では常識ですが、世間では馴染みがほとんどない手法、ホスコルド式です。
収益還元法の有期還元の一つの手法なのですが、この方式を適用する場面は、極めて限られています。そう頻繁に適用するものでもなく、田舎の零細不動産鑑定業者では、一生お目にかからない方が多いのでは。

こういう話をするのですから、当方、この作業をしております。非常にマニアックで、難しい局面をいくつも既に迎えています。
ここ数日、机いっぱいに図面を広げて土地所在の突合作業、そして分厚い複雑な決算書とにらめっこ、目はショボショボ、さすがに齢を感じます。
やっと物件確定には目途が付きました。これからは本格的な収益分析(ホスコルド)へ。

娘には「不動産鑑定士ってそんなこともするの?」と不思議がられますが、そうなんです、不動産鑑定士の仕事って多岐にわたって、非常に地道な作業の積み重ねなのですよ。

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ああ地価公示
不動産鑑定士の一大イベント、「地価公示」。そう、1月1日現在の価格を公表するものです。
今回はコロナウイルス云々等、難しい判断を強いられましたが、本日納品となりました。
全国の不動産鑑定士のみなさん、お疲れ様でした。

まだまだ落ち着けないよ、という声が聞こえてきそうですが、冬来たりなば春遠からじ。じっと耐え忍んでいれば、いずれ幸せが巡ってくる筈です。

さあ私も気合を入れて、新たな案件に注力しますよ。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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