宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
栃木県全域で、企業や資産家の方々を対象に顧問不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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底地に加えて隣地のダブル限定価格
「建物が跨っている隣地(借地)の買い取りを検討したい」「妥当額はいくらか?」
こんな要請で鑑定評価を行っています。
不動産鑑定に関わっている方なら、これがいかに面倒くさいかご理解いただけるでしょう。(クライアントさん、面倒くさいという表現は誠にスイマセン・・・)。

そもそも正常価格というのは、「何人も妥当と思われる」価格であるのに対し、限定価格は隣地買収や底地買い取りのように、限定された当事者間でのみで、妥当性が認められる価格です。
今回は後者のケースで、地主さんと、賃借人さんとの間での、かけひきとなっている局面です。地主さんは高く売りたいし、借地人は安く買いたいのは当たり前ですよね。勿論、双方の言い分があります。

借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合は、同一所有者に帰属することにより、借地契約による制約がなくなるので、市場性の回復に伴う増分価値が生ずる場合があります。
また、隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合、土地の間口、奥行、地積、形状等の状態が併合により改善されることにより、増分価値が生ずる場合があります。
このように、土地等の併合により増分価値等が発生する場合には、それが各々の土地に配分され、それが当事者間だけに妥当な価格で、市場価値との乖離となるのです。

今回は上記2つが当てはまるであろう、いわゆるW(ダブル)の限定価格なので、鑑定評価も超複雑なのです。
巷の不動産屋さんが、単純にこの土地いくらというのは簡単な世界ですが、不動産鑑定はきちんとした理論に裏付けられた、説得力のある価格決定です。仮に裁判になっても、当事者間双方の利益を、キチント考慮した価格に落ち着きます。

急ぎで作業しております。クライアントさん、なのでもうちょっとお時間の御猶予を。

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ホームインスペクションについて
中古住宅の取引増加に伴い、専門家が建物の劣化状況等を調べる「建物状況調査」、いわゆる「インスペクション」の需要が増加しています。
今年の4月1日からは、宅建業法の改正に伴い、宅建業者は、売主や買主に「インスペクションを実施するかどうかを確認する」ことが義務付けられています。
みなさん、あまり知らないでしょ~。法律は守らなければなりませんよ。

まだまだ件数は少ないですが、「やってみようかな」というお客さんも、徐々に増えてきている感があります。
私は「NPO法人日本ホームインスペクターズ協会」の認定会員です。
不動産鑑定業務の付随業務として、インスペクション業務に携わり、そして普及に努めています。

昨日は、パートナーのホームインスペクターの方と、ある宇都宮市内の中古住宅のインスペクションを実施してきました。
不動産鑑定の建物価値判断は、ある意味大概で、構造や築年で、ある程度割り切ってしまうことがあることも、否定できません。
しかしインスペクションの場合は、売り主側の瑕疵担保責任等のデリケートな部分にストレートに関係するので、調査項目は多岐に渡ります。
一般的なインスペクションにおいては、「点検口からの目視」を示していますが、今回は普段見えないような、軒下や、屋根裏にも突入させていただきました。
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インスペクション業務は、不動産鑑定としての建物価値判定業務とは大きく異なります。当方はインスペクション業務と不動産鑑定業務を融合して取り組んでます。
通常の劣化状況の説明のみならず、今後のリフォーム費用、価値劣化、現実的な利用可能年数等を、中立性を保ちながら、丁寧にお伝えします。

そういった意味では、極めて身近な価値判断であって、今後もこのような需要は、益々増えていく筈です。
・どのくらいリフォーム費用をかけるのがベストなのか?
・建物を長持ちさせるには、どのような事をするのが、効果的か?
・リフォームすると、どのくらい不動産の価値が向上するのか?
・そもそもこの中古物件、買う価値あるの? 高くないかなあ?
・どのくらいの価格で売却すれば良いかなあ?
こんな疑問を不動産鑑定士とホームインスペクターの資格を持っている、当方が中立的・客観的に丁寧にご説明いたします。
ご興味ある方は、ご気軽にお問合せください。

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これからの「地積規模の大きな宅地」の評価
とある宇都宮市郊外の、規模が大きい土地の評価を行っています。
概要は、
市街化区域、第●種住居地域
路線価が敷設されている
10,000㎡くらい
市街地に至近だが、現況山林。急傾斜地もあり、宅地化できる部分は実質僅か(だと思う)。
形状もかなり悪い。

平成30年1月1日より、財産評価基本通達24-4、いわゆる「広大地」が廃止され、代わりに20-2「地積規模の大きな宅地」が規定されています。

専門的な適用要件や減価率等は、他のサイトにお任せするとして、新制度の大きな違いは、
・適用要件が明確になった。
・減価率は小さくなった。
ということでしょう。

前者の適用要件は簡単明瞭になったので、以前の「広大地」の時のような、使える・使えないの判断に、迷う場面はほぼなくなりました。
でも減価は「広大地」の時は、減価が最大▲65%でしたが、新「地積規模の大きな宅地」の場合は、規模・形状等の減価要因が併用適用できるようになったものの、規模だけみれば、最大たったの▲28%です(三大都市圏以外で)。
つまり整形・平坦な土地で、規模以外で減価できないような土地は、▲65%から▲28%となり、相続税評価が旧制度よりも増加するということです。

そんな新税制のもと、「地積規模の大きな宅地」と不動産鑑定評価では、どちらの適用が節税評価になるかという、事前調査を依頼されたものです。

前の「広大地」制度は節税効果(減価率)が大きかったため、不動産鑑定士サイドも、なるべく広大地制度適用を勧める機会が多かったです。しかし、新制度の「地積規模の大きな宅地」では、場合によっては、不動産鑑定評価の方が、節税効果が高い局面が増えるような気がします。

今回の事案も、単純に路線価ベース、そして「地積規模の大きな宅地」適用で申告するよりは、不動産鑑定の方が評価額は安くなりそうなので、そのような提案をしていこうと、準備中です。

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新業務の開始
4月からは、平成30年度地価調査(7月1日現在価格)の調査・価格査定作業が開始されます。
学生なら新学期、社会人なら新年度ということでしょうが、不動産鑑定士も新たな気分でのスタートです。

今回の担当は、主に宇都宮から栃木県北方向です。これからの時期は新緑が生茂って、田植えが始まって、鯉のぼりが掲げはじめられたり、カエルの鳴き声、鳥のさえずりも豊かなもんです。
気持ちよく、ドライブ(じゃなかった、仕事を)を楽しいんで来たいと思います。
美味しい蕎麦屋で冷たいのをすすったり、可愛いカフェを見つけたりするのも、楽しい季節です。

さあ、今日も仕事だ仕事だ!

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平成30年地価公示 栃木県
昨日、平成30年1月1日の地価公示が発表されました。
栃木県の地価公示の概要 → 栃木県のホームページ
地方の不動産鑑定士は、これが発表されると、春の訪れを感じるものです。

今回の特徴としては、
住宅地の県全体が、対前年平均変動率は▲0.8%で、下落幅は前年(▲1.0%)より0.2ポイント縮小しました。市町別の対前年平均変動率でいうと、宇都宮市と小山市が、いよいよ上昇に転じたということでしょう。宇都宮市、小山市ともに0.2%の上昇です。
局所的に上昇地点がチラホラという状況から、この2都市は、広い面的に上昇局面に転じたという印象です。
都心への一局集中が東京等、都心の地価の底上げを後押ししていますが、地方においても、便利な新幹線沿線の中心都市に、人気が集中する傾向にあります。但し、同じ市町内でも、駅に近い所や、商業店舗が充実している新興の住宅地域に人気が集まり、アクセスが劣る、古い郊外の古い住宅地域は、需要が乏しいという二極化・選別化は進んでいます。

最後に、私の中の宇都宮市の関心事は、先日事業認可となった「LRT」(路面電車)です。軌道予定地域や停車場近くの今後の地価動向は、目が離せません。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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