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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ああ地価調査
今年はコロナウイルスの影響で、(7月1日)現在の都道府県地価調査の提出が遅れています。
現在、鋭意提出への最終チェック中です。

さて今日も頑張るか! そんな昨日の朝、PCを立ち上げてみると、なんか外付けHDDの調子が悪いなあ・・・、気のせいか変な音もする気がするし・・・。
ここにきてデータ逸失、損傷はホント簡便してくれよです。思えば開業以来10年も使っていますから、いつ【とんでも】おかしくないですよね。

あさイチでヤマダ電機へ駆け込みました。だって心配なんですもの。大至急クラウドに重要なデータはバックアップするとともに、データ移行、丸1日かかりましたが、ひとまず安心です。

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賃料は【当然】減額請求へ
2020年4月の民法改正で、これまでは賃料減額請求が必要だったのが、請求不要な【当然】請求へと変わりました。賃借人、賃貸人の双方にとって大きな変化ですね。
旧法では、不意の事故で建物が滅失した場合、賃料の減額請求が【可能】でした。あくまでも賃借人が賃貸人に請求して、初めて減額されたものでした。
改正後は「建物の一部が滅失、その他の事由により使用収益をすることができなくなった場合、当然に賃料が減額される」ようになりました。改正前より、減額の対象範囲が広くなり、【当然】になったわけです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会では、賃料減額についての特約についてガイドラインを作成し、賃料減額と免責日数の具体的な数字を定めています。
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あけぼの不動産鑑定の事務所も先々月、共用管の故障で水が出ない、水漏れによる利用制限される事態となりました。
このガイドラインに従うならば。上記程度の賃料減額が【当然】となるわけです。

この改正は不動産屋さんは周知の事実でしょうが、オーナーさんは勿論、賃借人のどれだけがこのような内容を知っているでしょうか?
私の場合法律論を振りかざしてオーナーさんに直談判するつもりはありませんが、不動産を管理する側は一層誠心誠意対応することを心がけるとともに、定期的な建物メンテナンスをしていく必要が今後は一層増してくるでしょう。

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釜川の浸水想定図
台風シーズンを控え、県が県内19河川を対象に作成した洪水浸水想定区域図などで、1千年超に1度の大雨が降った場合、宇都宮市のオリオン通りの一部が浸水する可能性があることが報じられました。
宇都宮市中心部を流れる釜川は、田川流域で6時間に365ミリの雨が降った場合、同市戸祭町付近から同市下河原町まで川沿い約4キロにわたり最大3メートル近く浸水する想定となっています。
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何度もブログで紹介していますが、ハザードマップの確認は、皆さん必須です。
宇都宮市内中心部でもかなりの区域で浸水する想定となっていることが、ご理解いただけるでしょう。
備えあれば患いなし、1000年に一度が毎年日本どこかで起こる昨今。

みなさん、一度は確認してみてください。

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不動産鑑定士試験の延期【最新】
コロナの影響で、不動産鑑定士の受験生にも影響を及ぼしています。
6月中旬といっていた短答式も、7月以降と延期になりました。
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試験勉強なんていうものは、目標日が定まっているから、逆算してスケジュールして、モチベーションも徐々に高めていくことができるのですが、実施日自体が決まらないといのは、ホント辛いもんですよねえ。

受験生のみなさん、なんとかへこたれないで、頑張ってください。応援しております。

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物流施設の鑑定評価
とある栃木県内の、物流施設の不動産鑑定を行っています。
物流施設と一口に言っても、荷物を保管する昔ながらの倉庫から、梱包や流通加工なども行う先進的な大型施設まであり、バラエティに富んでいます。ここであまり詳細は語りませんが、時勢に乗りまして、非常に高稼働率、高収益の施設です。
今後も安定したキャッシュフローが見込め、物件の運営コストや借入金の返済も当面は全く問題なさそうです。

EC市場の拡大は今回の依頼主さんには追い風でしょうが、そればかりでもありません。荷主企業のEC化が更に進むと、増床移転や立地の見直し等、撤退リスクも潜んでいます。

そんな中で収益還元法(DCF法)を中心として、鑑定評価額を決定しました。
リートでは物流施設のNOI利回りは低下傾向でありましたが、今般のコロナ影響は、物流不動産市場にどのような影響を及ぼすでしょうか?
評価にあたっては、数年先までの先行き見通しをつけなければならず、難しい判断となりました。

最後に、2019年1月以降の事業年度から、国際会計基準及び米国会計基準においては、リース取引をオンバランス化する新会計基準がスタートしています。新基準ではリース料を、資産・負債両建てでオンバランスするため、自己資本比率は悪化します。日本でも本格導入されると、貸借によるオフバランス化のメリットが薄れるため、賃借から保有へとシフトするテナントも発生するかもしれません。

業界をとりまく環境は日々変化しています。諸々の影響を、見極めなければなりません。毎日が勉強です。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 47歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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