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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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奥深い山林の調査
とある奥深い(はんぱじゃない)山林の評価をしています。
資産家の方の多数ある対象物件のひとつなのですが、特段林業経営に携わっている訳でなく、相続で受身的に受け継いできたもので、ご本人も物件の概要はいざ知らず、現地踏査など一度もしたことがないとこでした。
不動産鑑定評価のため、昨日、意を決して入山してきました。

まず事前準備として、物件確定のため、必要書類を入手します。
・法務局の公図
でもこれだと縮尺の関係で所在地が全くわからないので、
・市役所税務課の集成図、航空写真との重ね図
・環境森林事務所で森林計画図(不動産鑑定士は第三者なので委任状が必要)
これを基に地図に所在地を落とし込んで、今度はグーグルマップの航空写真を開いて、上記と照らし合わせながら、対象の山林付近の座標を取得します。また、グーグルマップは真上からのみならず3D設定もできるので、どんな地勢かもビジュアルでわかります。

入山前には、市役所の森林課や地元の森林組合に問い合せして、管理の有無や入山道の整備を確認しました。山も民地なので勝手に入ってはいけないのです。

いざ現地調査ですが、持ち物は、
・安全靴(登山靴)
・熊避けの鈴
・道を切り開くための鎌(いざという時は武器にもなる)
・飲み物
・そして一番重要なのは、あらかじめ対象不動産の座標を落とし込んであるタブレット

昨今は便利なもので、スマホにGPSアプリを落とし込んでおけば、四面楚歌の森林の中でも、自分がどこにいるかわかります。また大概のGPSアプリは地図がキャッシュされるので、ネット環境でなくても地図がきちんと表示されます。仮に遭難しても座標を伝えれば、救助してもらえるでしょう。

こんな周到な事前準備、そして文明の利器とアナログな登山グッズを駆使して、山林の調査は無事終了したのでした。

最後に大切なことですが、無理は禁物です。特に案内人がいない単独での深い山の調査は、遭難や動物に襲われる危険とかがあります。
現地確認できないなら、きっぱり「できない」と断る勇気も必要と感じました。

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地価公示制度は50周年
地価公示の制度は、今年で50周年を迎えます。これに伴い、日本不動産鑑定士協会連合会が、地価公示制度50周年記念動画なるものを配信しています。
→ 動画へジャンプ
なるほど、なるほど・・・。まずは、子供に見せてみます。

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士業交流会
昨日は「士業交流会」が催されました。
平成20年から続けているこの会も、なんと今回で30回を迎えることができました。足掛け10年余、この間、私の士業人生の中でも、ホントダイナミックな人生の転機の数々訪れました。何とかやってこられたのも、周りの人々に支えられたおかげです。
今回参加されなかったみなさんにも、この場をお借りして感謝申し上げます。

30回の記念大会は「ぎやまん」さんにて。
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通常よりかなり豪勢なコースは、なかかかいただけない代物の数々です。
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豪華料理の数々にみなさん大満足。

令和時代に向けて決意を新たに、鋭気をみんなで分かち合いました。
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今後とも「士業交流会」を、よろしくお願いいたします。

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現物出資の不動産鑑定
現物出資の不動産鑑定に携わっているのですが、これがなかなか進捗しないのです。

そもそも会社設立にあたり現物出資するには、裁判所選任の検査役と呼ばれる専門家により、財産価値が適切であることの証明を受ける必要があります。検査役は、実際の資本金額と現物出資財産の評価額が妥当なものであるかを調査します。しかし、検査役による調査は期間が数か月にわたり、多額の費用がかかります。

一方、以下の要件に該当する場合は検査役の調査は不要になります。

検査役による調査に替えて、現物出資財産等について定款に記載され、又は記録された価額が相当であることについて弁護士、弁護士法人、公認会計士(外国公認会計士を含む)、監査法人、税理士又は税理士法人の証明(現物出資財産等が不動産である場合は、当該証明及び不動産鑑定士の鑑定評価)を受けた場合

さあ、いざ調査が始まったのですが、肝心の現物がわからない・・・。
・境界が不明確
・登記上は存在しているのに、公図上で場所が確定できない
・登記簿上は農地だが、現況は明らかに山林
などなど

結局、関係者、当局、役所等へかなり横断的なヒアリングを経てますが、依然として物件確定作業が継続中です。

なんといっても「対象不動産の確定」は基本中の基本。「現物出資」ですから現物がきちんとわからないことにはねえ・・・。
うーーん、長期戦になりそうです・・・。

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合格おめでとうございます
不動産鑑定士の修了考査の結果が発表されました。合格された方、本当におめでとうございます!

今年の合格者の属性は以下のとおりです。
受験者数:125名
合格者数: 91名(合格率:72.8%)
性別:男性75名、女性16名
年齢:平均37.4才(最高齢72才、最年少24才)

ざっくりですが、不動産鑑定士になるには、短答式試験 → 論文式試験 → 論文に合格してから、1~3年の実務修習 → 修了考査に合格 
という過程でやっと不動産鑑定士になれるわけです。
上記の過程で相当の人数が挫折していくわけですが、この最後の関門、修了考査でも3割ちょっとが落第するという気の遠くなるような道のりです。上記はこの最後の関門の結果発表です。

繰り返しですが、平均年齢が37歳、合格者が91名ですよ! 1年間にこのくらいの世代の方が、これだけの人数しか増えない業界なのです。あと10年経っても、1,000人程度しか増えませんねえ・・・。

受験者にとって最初の関門、短答式の受験者が平成18年には、4,600人だったのが、平成30年には1,700人と激減してます。
深刻さに追い打ちをかけるのは高齢化、46歳の私でもまだ業界では「若手」と言われてます。

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50歳以上が半分ですね。

さすがに国土交通省も若手の人材不足に重い腰を上げている感がありますが、現場の若手不足(特に地方)は深刻です。

巷はどこもかしこも人材不足、不動産鑑定業界も例外ではないのです。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 46歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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