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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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マイナス入札は今後増加?!
昨年12月、埼玉県深谷市が全国で初めて「マイナス入札」を成立させて話題となりました。

東京新聞の記事のリンク

老朽化した公共施設を入札にかけて、「マイナス795万円」で落札されたものです。これはつまり、市が落札者に795万円を支払い、さらに土地と建物を無償で譲渡することです。
目からうろこというか、とうとうここまで来たかと、このニュースを聞いて思いました。

不動産鑑定評価においても、「取壊し最有効」という概念があります。
建物がぼろいので、建物を取り壊して更地化するのが一番良い有効利用の方法だと判断した場合、その時の鑑定評価額は、土地価格-解体費用 となります。
しかし田舎にあって土地の価格水準が低い地域だったり、建物が無駄に大きくて頑丈だったりすると、土地価格<解体費用 となり単純な引き算では、数値はマイナスです。
でも不動産鑑定評価においては、マイナスの価格表示というのは(多分)ありません。私も鑑定評価額0(ゼロ)円というのは、何度も書いたことがありますが、せいぜいそこまでです。ゼロというのは限りなくマイナスも含んだ意味合い、としていました。
でも概念上は、土地価格<解体費用となれば、「ただでもいらない」ということになり、ゼロというのは本当は適切ではありません。実際こういうケースは多々見られます。

そんな昨今、落札者がお金を逆にいただけるという、マイナス入札は経済合理性に適った制度だと思います。よく考えましたよ。
今後マイナス入札は増えるでしょか?
総務省の調査によると、全国の市区町村が保有する公共施設は1970年代に最も増加しており、これら築40年前後の施設が、今後一気に改修・更新時期を迎えると予想されています。再利用の目処が立たない公共施設は、さらに増えていく可能性があります。

「ただでもいらない」物件について、マイナス入札は有効な手立てだと思うし、今後増えていくのではないでしょか?

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鑑定は科学ではありません
業界紙、「不動産鑑定」5月号に「鑑定は科学ではありません」という投稿がありました。
よい投稿だなあと思って拝読いたしました。内容に強く賛同いたします。詳細は「不動産鑑定」5月号をご覧ください。とある公判からの事象が例示されています。

そもそも不動産鑑定の価格というのは十人十色、不動産鑑定基準に則して作業しても、100人いれば100通りの考え方そして価格が出ます。逆説的に言えば、絶対に正しい答えが100通りあるということでしょう。滅多にどんぴしゃ一致なんてはしません。
不動産鑑定は計量分析が簡単ではありません。数字のロジックに基づいた科学的プロセスによって価格が導き出せるなら、それはきっとAIに代替可能なのでしょう。そんな単純なもんではありません。
「鑑定評価の結果は、誰がやってもほぼ同じにならなければならないと考えると、鑑定評価制度は崩壊します」
と述べられています。

そうですよねえ、人間の意見は千差万別、同じなんておかしいですよね。だって人間が導き出すものですから。
だけどこれは不動産鑑定士側のロジックで、不動産鑑定を使う人いわばお客様はそんなことはいざ知らず、絶対的正解を求めます。これはこれで当然なことです。
我々は仕事の限界を理解しつつ、他業態との連携するなどして、説明責任を果たすべく、一層の努力をする必要があると感じています。

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ああ取引事例作成
現在、地価公示地価調査に伴う、取引事例の作成作業をしております。
今年は、私は分科会の移動がありまして、夏と冬の分科会が異なります。分科会が異なるというのは、簡単に言うと担当地域が異なるということです。
同じエリアを通年で観測するという方が圧倒的に、トレンドを把握しやすいのですが、冬はあっち、夏はこっちとなると、価格の趨勢を把握するのも一苦労です。相場は生き物ですからね、

取引事例の作成エリアも、通常の方の2倍ということになります。
担当が併せて8市町村、現地調査もさることながら、役所調査もあちらこちら、上下水道の出先とかも廻ると、そりゃあ大変な労力です。(遠い)那珂川町の山林調査とかあると、それだけ1件で半日がかりです。

ちなみに些少な事例作成料はいただけますが、苦労して半日かけて山林の事例作っても、市街地の簡単な宅地でも1件は1件。損得勘定はこの際、栃木の不動産鑑定士の皆さん切り捨てている筈です。社会的使命がありますからね。

さあ明日も栃木県を横断、縦断しますよ。

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ああ役員
先日の通常総会におきまして、今般正式に、栃木県不動産鑑定士協会の「理事」に就任いたしました。
会の発展に寄与できるよう自己研鑽に励みますと共に、関係各位には益々のご支援を賜りますよう、お願い申し上げます。

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奥深い山林の調査
とある奥深い(はんぱじゃない)山林の評価をしています。
資産家の方の多数ある対象物件のひとつなのですが、特段林業経営に携わっている訳でなく、相続で受身的に受け継いできたもので、ご本人も物件の概要はいざ知らず、現地踏査など一度もしたことがないとこでした。
不動産鑑定評価のため、昨日、意を決して入山してきました。

まず事前準備として、物件確定のため、必要書類を入手します。
・法務局の公図
でもこれだと縮尺の関係で所在地が全くわからないので、
・市役所税務課の集成図、航空写真との重ね図
・環境森林事務所で森林計画図(不動産鑑定士は第三者なので委任状が必要)
これを基に地図に所在地を落とし込んで、今度はグーグルマップの航空写真を開いて、上記と照らし合わせながら、対象の山林付近の座標を取得します。また、グーグルマップは真上からのみならず3D設定もできるので、どんな地勢かもビジュアルでわかります。

入山前には、市役所の森林課や地元の森林組合に問い合せして、管理の有無や入山道の整備を確認しました。山も民地なので勝手に入ってはいけないのです。

いざ現地調査ですが、持ち物は、
・安全靴(登山靴)
・熊避けの鈴
・道を切り開くための鎌(いざという時は武器にもなる)
・飲み物
・そして一番重要なのは、あらかじめ対象不動産の座標を落とし込んであるタブレット

昨今は便利なもので、スマホにGPSアプリを落とし込んでおけば、四面楚歌の森林の中でも、自分がどこにいるかわかります。また大概のGPSアプリは地図がキャッシュされるので、ネット環境でなくても地図がきちんと表示されます。仮に遭難しても座標を伝えれば、救助してもらえるでしょう。

こんな周到な事前準備、そして文明の利器とアナログな登山グッズを駆使して、山林の調査は無事終了したのでした。

最後に大切なことですが、無理は禁物です。特に案内人がいない単独での深い山の調査は、遭難や動物に襲われる危険とかがあります。
現地確認できないなら、きっぱり「できない」と断る勇気も必要と感じました。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 46歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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