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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ああWEB研修
私、栃木県不動産鑑定士協会の親睦研修委員長を仰せつかっています。

嚙み砕いていうならば、研修を企画する責任者な訳ですが、これがこれが試行錯誤で大変なのです。
コロナの影響で集合研修が困難な中、WEBでの研修、新しい形を模索しています。
Zoomその他いろんな配信手段はあるのですが、拝聴する方は簡単ですよねえ。私もそっちは既に慣れたもんです。
しかし設営して当方が配信するとなると話は別です。講師との打ち合わせから、PCの準備、ネット環境の整備、資料の入れ込み等々・・・。

昨日も栃木県会内でWEB研修を行いました。
会員の皆さんに迷惑がかからないように、何度も現地でリハーサルしたのに、不足の事態は生じるものです。現場は大変でした。
・直前になって、原因不明のネットワークの断線(単純にルーターのコンセントが抜けてた・・・)。
・パワーポイント(office)のバージョンが異なるため?の不適合。
・接続できない、という会員からの照会電話がばんばん来るし・・・。
焦るよー、なんとか2時間弱を乗り切りましたが、ホント疲れました。

私だって本業が忙しいのです。WEBに詳しい会員のサポートが、ホント欲しいです(ボヤッキー)。

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ハザードマップと不動産鑑定
不動産屋さんの重要事項説明の対象項目として、不動産取引時にハザードマップの所在地について説明することが義務化されました。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン)について以下のような感じです。
 ・水防法に基づき作成された水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す。
 ・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使う。
 ・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい。
 ・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮する。

社会的要請は高く、消費者保護の観点からは至極当然と思われます。

不動産鑑定評価では、価格形成要因として、①一般的要因、②地域要因、③個別的要因の3つが挙げられますが、水害リスクは、この価格形成要因のうち地域要因に該当すると思われます。
しかしこのリスクについて、「何パーセント減価」といった、定量的な判断指針は無いのが現状。目的に応じて、不動産鑑定評価は、個別に難しい判断迫られることになるでしょう。

いずれにせよ
・地域要因としてきちんとリスクは明記する
・減価が必要な場合は、慎重な判断が必要する
と私の方針。

減価の数値については、国税庁タックスアンサーNo4617の「利用価値が著しく低下している宅地の評価」あたりをまずはベースにして考えていこうかなあと思っています。
次の規定です。
その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができる。

たった10パーセントの減価なの?! という議論があるのも承知です。今後も情報収集、検討、分析を進めます。

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不動産鑑定士論文式試験
私が不動産鑑定士の論文式2次試験を最後に受けたのが平成14年(2002年)です。
当時30歳、銀行を辞めて、かみさんと1歳の乳飲み子(今はもう大学生)を抱えての背水の陣。言葉でいうのは簡単ですが、極度のプレッシャーとギンギンに張りつめた緊張、でホント心が病んでいました。この経験は一生忘れません。
ふとこの時期に試験の案内を見ると、あの頃を思い出します。

今度の10月17(土)、18(日)、19(月)の3連荘の午前・午後、このスタイルは概ね今でも同じ。恐ろしく過酷な3日間、コマが進むにつれて受験者が減っていくのも、そのあらわれです。まさにサバイバル。

受験生の皆さんホント辛いですが、その気持ちよくわかりますよ。明けない夜はありません、もう宵の「あけぼの」が見えているかもしれません。
あと少しの辛抱です、3日目の15時30分まで、最後まであきらめないで、頑張ってください。

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那須烏山で集団移転案、防災へ
豪雨災害による浸水被害を防ぐため、那須烏山市が、被災した住居を集団で移転する「防災集団移転促進事業」の実施を検討しています。
那珂川沿いの宮原、下境の両地区が候補とのこと。
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↑下野新聞から引用させていただきました。

移転には住民の同意に加え、移転先の土地の確保、地域コミュニティーの維持、住宅が離れた際の耕作の継続などの課題もあります。そう簡単には、割り切れるものではありません。

生活には勿論安全の確保が急命題、那珂川が蛇行するところで、治水工事に限界があるのも理解できます。でも住民の方の地元への想いはかり知れません。栃木ではダム建設での集団移転の例はありますが、半ば強制的に収用されるのとは訳が違います。

那須烏山市は難しい調整になるでしょうが、住民の方に寄り添って、事業を進めていただきたいと思います。

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ああ地価調査
今年はコロナウイルスの影響で、(7月1日)現在の都道府県地価調査の提出が遅れています。
現在、鋭意提出への最終チェック中です。

さて今日も頑張るか! そんな昨日の朝、PCを立ち上げてみると、なんか外付けHDDの調子が悪いなあ・・・、気のせいか変な音もする気がするし・・・。
ここにきてデータ逸失、損傷はホント簡便してくれよです。思えば開業以来10年も使っていますから、いつ【とんでも】おかしくないですよね。

あさイチでヤマダ電機へ駆け込みました。だって心配なんですもの。大至急クラウドに重要なデータはバックアップするとともに、データ移行、丸1日かかりましたが、ひとまず安心です。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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