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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ラブホテルの不動産鑑定
現在、県内某所のラブホテルの不動産鑑定を行っています。
ラブホテルと一口にいってもいろいろな形態があり、昔でいうコテージ風のもので車庫から直接部屋に入れるもの、入口にパネルがあり鍵がガチャンと落ちてくるもの、フロントに人がいるもの等様々です。今回は駐車場から直接部屋に入れるタイプで、料金はカプセルでシューと送るやつです。シティホテルやビジネスホテルは頻繁に利用するので最近の意匠やトレンド、料金等はよくわかるのですが、ラブホテルは日常では利用しませんので・・・。
ホテルの人に迷惑のかからないように、お客さんが一番少ないのではないかと勝手に推測した、午前10時半頃、ホテルに乗り込みました。客室は勿論、管理人室やリネン室等くまなく調査し、かなり老朽化が進んでいることが判明、改装するとなると相当の費用がかかりそうです。ボイラー等の水回りを含めた改装費は、相場として1部屋約500万円とかよく言いますが、足りるかなあ・・・。
平成23年1月の風営法改正で、「ラブホテル」の定義は一段と厳しくなり、経営者の方は重大な局面を迎えていることでしょう。詳しいことは他のサイト等に委ねるとして、要するに、ラブホテルの定義が厳格になり、その結果当局(警察)の管理下に入らねばならないラブホテルが増えるということです。
不動産鑑定にあたって、「ラブホテル」が風営法の届け出をしているかどうかというのは、非常に重要な問題です。明らかにラブホテルの形態をとっているにもかかわらず、当局に届け出をしていないということは、「偽装ホテル」とみなされる可能性があるからです。
→  産経新聞の「偽装ラブホ」の記事
事業収益を中心に考えるホテル経営ですが、偽装ホテルであるのならば、経営基盤自体が成り立たないことになってします。ラブホテル経営が適法に成り立つのか、既得権益がどの程度認められるのか、旅館業法だけの許可でオーケーなのか、だめなら取り壊して他の用途の転換可能なのかどうか、その辺で収益前提の評価になるか、土地価格プラス解体費等の用途転換価格になるのか等、重要なところです。
でも鑑定人としては、所有者の協力が得られない場合もあり、この許認可を適法に得ているのかなかなか確認が難しいのです。
評価書の納品まで、あれこれ頭を悩ませそうです・・・。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 管理業務主任者のことならあけぼの不動産へ
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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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