以前、新聞に今回の東日本大震災で「被災したマンションが解体出来ない」という記事がでていました。
仙台市にある、築35年で14階建てマンションは地震によって激しく損壊しました。自治体の応急危険度判定は当初の「要注意」からその後の余震で「全壊」となり、居住が不可能に。建て替えではなく、解体のみの場合は震災の特例として解体費用の住民負担はありません。ここまでは良いのですが・・・。
しかし解体がなかなか出来ないのです。それは、マンションは解体するのに所有者全員の同意が必要だからです。でも所有者全員が必ずしもそのマンションにいるとは限らず、海外出張で国内にいないなどと、全員の同意を得るのが非常に大変なのです。
そもそも区分所有法では、建て替えや大規模修繕については、4／5以上の決議があれば可能なのですが、単に解体については区分所有法の規定がなく、民法の適用になる。つまり全員の合意が必要なのです。区分所有法は「建て替え」は想定していたが「解体」については想定していなかったということです。こんなのってあり！？といった感じです。
仮に全員の合意が得られて、解体が出来たとしても土地の持ち分は売却できるのでしょうか？　難しい問題です。このような状況では建て替えしないで、他の地域に住みたいと考える人もいるでしょう。なんとしてもこの地域に骨を埋めたいという人もいるでしょう。震災に限らず、修繕積立金不足で修繕及び建て替えができない分譲マンションは今後どうするのでしょうか？　うーん　難しい問題です。
今後はマンション解体（更地化）及び管理組合解散をも視野に、真剣に区分所有法の改正を検討しなければならないと思います。
マンション管理士　吉澤光彦