市街化調整区域内の雑種地を１昨年評価したのですが、それから２年後の今、価格を再び知りたいということで、時点修正の作業をしています。この２年間に対象不動産の価値がそのように変動したのかを、再検討するという仕事です。
市街地の宅地とか、市街化調整区域の宅地、森林等は変動率の指標があるので、ある程度あたりをつけるのは容易なのですが、市街化調整区域の雑種地はこれといった指標がないので、大きく見解がわかれることです。
宅地化の蓋然性が高いなら市街化調整区域内の宅地もしくは宅地見込地、全く宅地化の見込が無いのなら、農地の変動率を考慮（事務所では田畑調査等を参考）したりするのですが、やっぱり雑種地の価格変動を査定するのは、根拠付けが難しいです。
一口に雑種地とっても、地目がただ単に雑種地、公簿は農地だが耕作していない放置された土地、駐車場用地とか資材置き場とかで舗装されていたり、実質的に既に住宅の敷地の一部である等いろいろあります。いずれにせよ重要なのは「宅地化の蓋然性」、つまり宅地にできるのか、できないのかということです。そりゃあ建物が建てられるか、建てられないかで、倍半分価値は異なるでしょうから。
そんなことを総合的に勘案して、「時点修正率意見書」を作成しています。