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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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宇都宮のビジネスホテルの還元利回り
ビジネスホテルの不動産鑑定が大詰めなのですが、一番の悩みどころは還元利回りの査定です。
今回は業者提示のER(長期修繕計画)もきちんとできており、DCF法にてこの長期修繕計画を年毎に織り込み、収益価格を査定するという作業が進行しています。ホテルについては収益価格を重視して不動産価格を査定するということは今さら議論の余地がない点でして、積算価格はあまり意味をなさないものです。ERの提示の再調達原価を基に積算価格に査定しようとしたら、収益価格の数倍の数値にもなってしまいました。
それにしても、宇都宮のビジネスホテルの還元利回りはいかほどなのでしょうか。
大都市のように投資環境が整っていて、各種インデックスが整備されているのならば、ある程度の水準の把握は容易なのですが、今回の物件は稼働率が悪く、築年もかなり経過していて、半ば家族経営的な、オペレーションの体制が脆弱なホテルです。ある意味投資の対象となるのかどうか自体も微妙な物件でして、そもそも投資対象にならないなら投資の利回りという概念も意味をなさないわけでして・・・ たらればが極めて強くなってしまいます。
それでも債権者にはきちんと利回りの査定根拠を説明しなければなりません。
結局は公表されているインデックスや日本不動産研究所の利回り調査も参考にはしますが、やはりこれらの対象は投資物件に対する調査で、いずれも10%以内の水準です。
10%以内の水準ならば、10年間のER提示の長期修繕計画も合理性も持たせることができるのですが、物件の品等が劣れば劣るほど先行きなどわかりません。10年の計画の合理性が不透明で、修繕計画等費用部門は間違いないという前提ですが、収入の予測はほんと難しく、今日の宇都宮の過当競争状態を勘案すると、リノベーションしても収益構造が劇的に変貌を遂げるとは考えにくいのです。
こんなことを織り込んで還元利回りを査定するわけですが、一番参考になるのは、本当に地方のホテルを投資として買おうとしている人のリアルな声です。こういった人の情報を引き出せるのがなんといっても安心です。
非常におおざっぱですが、10年スパンというのはこの市況では長すぎる。長くても7年8年周期で考えたいとのこと。つまり12~14%を基礎にこれに各種プレミアムを考慮して最終的に利回り査定をしました。
→ 過去の宇都宮のビジネスホテルの記事
→ 過去のホテルの建物価格の記事

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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