現在、自動車講習所の不動産鑑定を行っています。
相談内容は売買の参考にしたいのだけれども、いくらくらいになるのか全く分からないという内容でした。とりあえず固定資産税評価額は提示を受けましたが、課税ベースの評価額は随分高いなあというのが第一印象です。
自動車教習所の鑑定で難しいところは、評価上の地目の判断です。大概は一体が道路として舗装されており、その隅っこに教室や事務所があるといった具合です。基本的には建物がある部分は宅地評価、その他の運転練習場部分は雑種地評価という方針を立てたのですが、どこまでが宅地でどこまでが雑種地と判断するのはなかなか難しい問題です。
・建物が存する画地の面積
・建物の規模と全体の敷地面積のバランス
・敷地権が及ぶであろう範囲
・課税上の地目
・周辺地域の平均的な宅地の利用状態
以上のような要因を総合的に勘案して宅地部分を認定する作業をしました。都会のど真ん中だったらほとんどが宅地でしょうし、田舎に行けばいくほど雑種地部分が大きくなるかもしれません。一律的に判断できるものではありません。
雑種地部分の価格は造成後でありほぼ現況で利用な雑種地と比較するのか、農地に近いふかふかの雑種地と比較するのかで、土砂購入費、土砂整地費、擁壁費及等の造成費を控除する云々も検討しなければなりません。宅地には公示価格等の規準がありますが、雑種地の価格って明確な指標がないので非常に難しいのです。

これらを考慮して鑑定評価を行うと、課税上の価値よりも大きく下回る結果となりました。
そもそも自動車教習所用地として確立された独自の評価方法はなく、他の駐車場用地や資材置場用地等と同様の評価となるというのが一般的です。加えて今回は一部が借地であり非常に難しい判断を迫られることとなりました。

最後にこういう特殊な案件については、不動産鑑定士としても判断が難しいところです。お客さんのためにと不動産鑑定の利用を考えていただき、お仕事を紹介してくださった税理士さんに敬意を表すとともに、御礼申し上げます。

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