現在、とある総合病院の不動産鑑定を行っています。
病院は不動産鑑定の世界では俗に「ヘルスケア・アセット」と呼ばれており、評価の背景としては金融機関の担保評価や売買の参考等が多いようです（今回の依頼目的は内緒です）。
ちなみに病院とは「病床数２０床以上で入院施設を有するも」で、１９床以下の「診療所」とは明確に区別されています。工業専用地域には「診療所」は建設できますが、「病院」は建築できません。似ているようで全然ちがうものです。このことは不動産鑑定士なら誰でも知っていることでしょう。
「ヘルスケア・アセット」の鑑定評価では原価法と収益還元法を主に適用することとなります。取引事例比較法は取引事例が極めて少なく、個別性も高いため厳密な適用が困難だからです。
今回は収益還元法を主として価格を決定する方針を立てたのですが、これがなんとも難しい！
まず大前提として評価の対象は「土地・建物」であって「医療法人の価値」ではないということです。収益の源泉をあくまでも医療事業のみに求めなければなりません。
その他病院独特の問題として、用途転換が実質的に出来ないこと、地域医療の体系やその病院の役割、制度改革のリスク等々・・・。
そんなことを勘案しながら財務分析が始まったのですが、病院の決算書を読み解くのは容易ではありません。
医業収入に関しては数字だけみてもこれが多いのか少ないのかわかりません。これについては、診療科別収入単価等のベンチマークがあるので、これらを参考に精査します。補助金収入も私の頭を悩ませます。
医業支出に関しては、もっとわかりずらく、専門職が多い独特の人件費、医薬品等の材料費等の精査をします。
最終的な還元利回りの査定では「不動産投資家調査」で病院の期待利回りが公表されているんので、これら等を参考にしました。
いずれにしても個別性が極めて高いので、考慮すべき事項は非常に多く難しい作業ですが、やりがいも大きいです。

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