とある宇都宮市内の方から、「収益物件の購入を検討しているのだけれども、売り出し価格が高い気がする。不動産鑑定士の目線で適正価格を教えていただけないか？」といった相談をお受けしました。
不動産屋さんの売り出し価格が提示されていて、それが妥当なのかどうか検討材料にしたいとのことでした。
収益物件については、不動産屋さんと不動産鑑定士の考え方は随分異なります。というか根本は同じなのでしょうが、お客様への情報の与え方が異なるのです。

そもそも利回りというのは単純に言うと、
利回り＝年間収入÷投資金額
という計算式です。
不動産屋さんのチラシに「利回り」と表示されていても、資料によって「表面利回り」が記載されている場合と「ＮＯＩ利回り」が記載されている場合があります。表面利回りはいわゆるグロスの利回りであり、ＮＯＩ利回りは経費を控除した後の利回りです。更には、現況収入のままで計算した「現況利回り」と満室になったと仮定して計算した「満室想定利回り」に別れています。
一口に「利回り」といっても色々な考え方があるのですが、不動産屋さんの資料によって記載されている内容は異なります。殆どの不動産屋さんの資料では、最も利回りの値が高くなる「表面利回り」かつ「満室想定」の組み合わせで計算された利回りが採用されています。それが一番儲かりそうで、見栄えが良いですから。

不動産鑑定評価の世界はこんなに単純ではなく、
・通常は空室が生じるので、ずっと満室想定というのはおかしい。地域や物件の実情に応じた空室損失を考慮する。
・経費は大概において自分が思っているより（業者さんが言う額より）多くかかるもので、修繕費用等はきちんと（十分な額）を見積もっておく。
・等々・・・
といった考え方の違いがあります。
どのくらいの賃料設定をすると、どのくらいの空室率で推移するのかという目線が収益性で一番重要なポイントなのです。現在満室で収益性が高くてもそれが未来永劫続くということはありえません。そして入居率を高く保つためには、建物の年数が経つほど修繕を重ねなければなりません。つまり費用の支出も増え続けます。得られる収益とかけなければならない費用のバランスは年々異なっていくのです。

こういった情報は不動産屋さんのチラシでは読み解けませんので、それを補完するのが「あけぼの不動産鑑定の収益物件レポート」です。

今回のお客様にはこのような目線を考慮して、業者さんが提示した６千万円という金額よりも１千万円程度安い金額が妥当と判断してレポートを提出させていただきました。こんなレポートがあるから１千万円安くしてくださいと言うことは又別の問題ですが、実情に応じた投資目線の重要な指標となるでしょう。

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