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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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不動産の公益法人等への寄附行為
現在、某社会福祉法人の設立に伴う不動産の鑑定評価を行っています。今回の目的は、個人(社会福祉法人のオーナー一族)が法人に土地を無償提供(寄附)するため、その土地の時価評価をしていただきたいというものでした。

この場合の時価評価に当たって一番のポイントは、「いつ時点の評価を行うのか?」ということです。市街地の宅地であれば評価時点がやや異なっても大きな差にはならない(厳密には違いますが税理士さんの言い分は大概こんな感じです)場合が多いです。
しかし今回面倒なのは、
・個人が持っていた市街化調整区域の農地を提供した
・もちろん既存宅地ではない(宅地として利用できない土地)
・農地転用許可を得て、社会福祉法人の敷地として利用開始した
・まだ登記はしていない(個人の登記のままで手続き中)
といった具合です。
こういったケースではいつを不動産鑑定評価でいう「価格時点」にすればよいのでしょうか。
農地はそのままなら二足三文ですが、社会福祉法人に提供することによって宅地転用許可が特別におりて、宅地になり、劇的に価値は向上しました。

租税特別措置法によると、寄付の日は原則として次の日となります。
「寄附年月日は法人の理事会等で寄附財産の受け入れ決議を行った日。法人設立のための寄付の場合は、その法人の設立の日」となっています。
通常の市街地の土地であればこの原則に従えばよいでしょう。
但し例外規定がありまして、
「農地転用がなされていない土地について受け入れ決議をした場合には、当該農地に係る転用許可があった日に贈与があったものとして扱う」
としています。
つまり寄附した方からすれば、農地転用がなされて劇的に価値の向上した宅地並みの土地を寄附したという理屈になるのです。
個人が、土地、建物などの資産を法人に寄附した場合には、これらの資産は寄附時の時価で譲渡があったものとみなされ、これらの資産の取得時から寄附時までの値上がり益に対して所得税が課税されます。ただし、これだと寄附した方が可愛そうなので、資産を公益法人等に寄附した場合においては、社会福祉への貢献その他公益の増進に著しく寄与することなど一定の要件を満たすものとして「承認」を受けたときは、この所得税について非課税とする制度が設けられています。

この制度を利用して非課税承認のための書類申請には時価査定の不動産鑑定が必要なのです。「価格時点」の判定時期を誤ると、大きく「時価」が異なってしまい、通るものも通らない申請になってしまいますので注意が必要です。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 管理業務主任者のことならあけぼの不動産へ
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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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