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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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特定の者の通行の用に供されている私道の鑑定評価額
現在とある宅地の評価をしているのですが、これには私道が含んでいます。
私道が単独で取引されることは極めて少なく、宅地に付随して取引されるケースが多いですが、一般の不動産取引においては、内訳としての私道の価格は明示しない場合が多いです。
よく私道の価値はどのくらいかという問い合わせを受けますが、そう簡単に応えられる話ではないのです。
「道路」なんだから価値はゼロで良いではないかとも言いたくなりますが、しかし鑑定評価の対象となっている私道の価値をゼロとすることについて合理的で十分な説明の無い限り、その妥当性を問われるケースも生じます。

国税不服審判所平成23年6月7日の決裁事例は、一方が行き止まりで袋地であるにもかかわらず、不特定多数が通行するとして鑑定評価額をゼロとしたのは妥当な評価とは言えず、財産評価通達に定める評価額が妥当とした事例です。本件では行き止まり道(延長約21m)の周辺が居宅とアパートで「不特定」ではないと判断されたのです。
不動産鑑定士の意見が否定されて、画一的な評価基準である財産評価通達によるべしとされた事案で、不動産鑑定士としては、なさけないものです。

ちなみに財産基本通達では、私道の評価は周辺宅地の30/100、不特定多数が通行する場合にはゼロとしています。
「特定」と「不特定」の解釈の違い、これは非常に重要です。
私は不動産鑑定の世界でもこういった「判例」は非常に重要だと感じていて、日頃から裁判所だったらどういった結論をくだすのかといたことを視野に、評価をしています。
合理的な鑑定で価値の有無を検証する姿勢は、今後もより一層必要でニーズも高いと感じました。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 管理業務主任者のことならあけぼの不動産へ
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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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