現在とある宅地の評価をしているのですが、これには私道が含んでいます。
私道が単独で取引されることは極めて少なく、宅地に付随して取引されるケースが多いですが、一般の不動産取引においては、内訳としての私道の価格は明示しない場合が多いです。
よく私道の価値はどのくらいかという問い合わせを受けますが、そう簡単に応えられる話ではないのです。
「道路」なんだから価値はゼロで良いではないかとも言いたくなりますが、しかし鑑定評価の対象となっている私道の価値をゼロとすることについて合理的で十分な説明の無い限り、その妥当性を問われるケースも生じます。

国税不服審判所平成２３年６月７日の決裁事例は、一方が行き止まりで袋地であるにもかかわらず、不特定多数が通行するとして鑑定評価額をゼロとしたのは妥当な評価とは言えず、財産評価通達に定める評価額が妥当とした事例です。本件では行き止まり道（延長約２１ｍ）の周辺が居宅とアパートで「不特定」ではないと判断されたのです。
不動産鑑定士の意見が否定されて、画一的な評価基準である財産評価通達によるべしとされた事案で、不動産鑑定士としては、なさけないものです。

ちなみに財産基本通達では、私道の評価は周辺宅地の３０/１００、不特定多数が通行する場合にはゼロとしています。
「特定」と「不特定」の解釈の違い、これは非常に重要です。
私は不動産鑑定の世界でもこういった「判例」は非常に重要だと感じていて、日頃から裁判所だったらどういった結論をくだすのかといたことを視野に、評価をしています。
合理的な鑑定で価値の有無を検証する姿勢は、今後もより一層必要でニーズも高いと感じました。

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