建物のみの不動産鑑定評価のご依頼を受けました。
通常、不動産鑑定の世界では土地と建物は一体として効用を発揮するものであるという考えのため、建物のみという評価はレアなケースです。しかし依頼目的に応じて土地のみとか建物のみの評価も必要なケースがあり、今回の案件も建物のみの評価をするのが妥当なケースです。

この建物の評価が何とも難しいのです。一般住宅なのですが、築５０年近く経過しているＲＣの建物です。内部の設備はさすがに陳腐化しており、老朽化は否めませんが、さすが鉄筋コンクリート、躯体がまだまだ頑丈です。施行は大手スーパーゼネコン、贅沢な意匠も見られ、筋金入のセレブ住宅です。
古くても味があって、雰囲気も良くって、私は好きです。でも給排水はかなりの老朽化、ちょっとした維持修繕でも高級車一台買えてしまいます。

この建物価格査定で悩んでいたところ、タイムリーにも国土交通省から「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」が公表されていました。
→　国土交通省のホームページ
中古戸建て住宅については、取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20～25 年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり、中古住宅流通市場活性化の阻害要因となっているという指摘があります。指針においては、良質な維持管理やリフォームが行われている住宅が適切に評価されるよう、指針に示した評価方法を不動産市場・金融市場に定着させるべく議論を進めようというものです。

土地の評価と違って、建物の評価はまだまだ苦手としている不動産鑑定士は多いです。土地と違って相場感の把握というのも難しいです。今後も中古建物のストックは増えるばかりですが、建物価値の適正な把握は、不動産鑑定士のみならず、金融機関や不動産業者等を巻き込んでの重要な命題なのです。
この辺は私もかなり力を入れて勉強している分野でして、需要も益々高まる分野と感じています。

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