現在とある農地の不動産鑑定を行っています。「田」とか「畑」の評価は何度もやったことがありますが、今回は「果樹園」。「果樹園」も勿論、農地法上の農地です。

そもそも農地の相場ってどうやって把握するのでしょうか？　
不動産鑑定士はまず取引事例に当たるの基本としますが、農業公社、土地改良区、農業委員会、農協そして農家のおじちゃん等にヒアリングをしたり。これがなかなかのの苦労です。
多くの不動産鑑定士が参考にしいていると思われるのが、「田畑売買価格調査」です。これは「栃木県農業会議」さんがまとめているもので、地域も細分化されて調査されているので、非常に有用です。これは「果樹園」も調査対象としていますが、サンプル数があまりにも僅少な状況で、公表もされていません。
取引事例は「田」や「畑」のものは多くあるので、ある程度相場感はつかめていますが、「果樹園」の取引というものはなかなか見当たりませんし、正直相場感もありません。

そもそも一口に「果樹園」といっても、実りが多い成熟した高級ブドウ園と、樹齢が若いみかん畑では全然価格が（多分）違うでしょう。要するに樹種や果実の価格によって、土地の価格の開きが大きいのが「果樹園」なのです。

農地の不動産鑑定にあたっては、「比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定するものとする」としています。「田」や「畑」では比準価格のみでも説得力のある説明が出来そうですが、「果樹園」の場合は収益性を無視することはできないと判断しました。
経験を積んだ不動産鑑定士でも、農業収益を考慮した収益価格を査定するのは、非常に高度な判断力を要する作業です。しかしながらこれができるのも、田舎に住んでいて農業経営の実態を見ているからできる仕事なのです。

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