開発法とは、「マンション等又は細区分した宅地の販売総額を現時点に割り戻した額から、建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用、又は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を現時点に割り戻した額を、それぞれ控除して求める手法」です。

つまり大きい土地の場合には、立体的にマンションの建築を想定したり、宅地分譲を想定したりするのです。

この際、「開発想定図」といって、実際の区画割や道路の位置の図面を作成して、不動産鑑定評価書に添付するのです。一部の大きな会社は外部部門に委託したり、外注したりもするようですが、ほとんどは不動産鑑定士がこの「開発想定図」を独自に作成すると思います。

昨年に栃木県内の大規模地の鑑定評価をしましたが、先日通りかかったら、とあるデベロッパーにより分譲されていました。嬉しかったのは、自分が開発想定した通りに、実際に事業化されていたのです。今般は区画数や面積は勿論、公園の位置そして売り出し価格もほぼ私の想定とおり、我ながら完璧だ！

不動産鑑定において、「正しい価格」というのは難しい問題で、１００人鑑定評価すれば１００通りの答えがあります。正しい価格を査定するというのは永遠のテーマです。全ての不動産鑑定士は「正しい価格」を査定したいと日々悩み、研鑽を重ねる訳ですが、今般のケースでは、私の鑑定評価が「正しい」と証明された瞬間だと、自己満足に浸っています。

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