現在、駐車場用地の評価を複数件まとめて行っています。

今回はコインパーキングのような時間貸しのものではなくて、市街地郊外のロードサイド店舗とか事業所に付随する（結構広い）青空駐車場です。
それぞれの事業所さんが、地主さんと賃貸借契約を結んでいるわけですが、まあ同じ地主さんなのにいろんな契約形態があるものです。単純に単一の様式では対応できないなあと、頭を悩ましております。

青空駐車場ですから、基本的には土地上に定着物の無い更地な訳で、賃貸借に関する権利が付着しているという減価をして、あとは契約期間における収受賃料の多寡を検討する（収益性を加味する）という評価スタンスです。
但し契約形式は簡単な賃貸借契約であったり、中には公正証書の事業用定期借地権であったり、契約書そのものがなかったり（口頭？）とその内容は様々です（同じ地主さんなのにですよ）。

固定資産税ベースや路線価ベースでの評価は、そんな契約内容は全く加味されていないので至って単純な計算ですが、これが正当な「時価」と言えるかどうか、大いに疑問です。
今回は関係者間の売買目的、前述のような税評価ベースの評価に疑問を持った「鼻の利く」業者さんが持ち込んで下さった案件です。
作業は継続中ですが、賃料授受の多寡、契約内容や残存期間、公正証書か口頭か等々・・・で鑑定評価は税評価ベースのものと大きく異なる結果となりそうです。

最後に、良く見落としがちで注意しなければならないなあと思ったのが、事業用定期借地権の物件。依頼を受けた対象不動産単体では更地で、店舗とは道を隔てて隔離されています。ですが契約内容をよくみると、借地権が及ぶ範囲であるとときちんと明記されておりました。
借地権の対抗力が及ぶ範囲については、不動産鑑定士でも判断が難しいところで、様々なケースで借地権の対抗力が及ぶ範囲についても異なるところがあります。
たとえば、隣接した二筆の土地があり、一方が建物の敷地であり、他方が駐車場である場合、借地上の建物のみを登記すると、借地権の対抗力は建物の所在地番である敷地のみですが、２筆の土地につき、定期借地権の登記をすることにより、敷地と駐車場について対抗力が及ぶことになります。
土地は離れているが、店舗、経営には相当の駐車台数の確保は必要というとで、このような契約をするのは多いですが、税評価にはこのような事情は反映されません。

単純に税評価だけでは、適正な土地の評価は決められないと思うとともに、自我自讃ですが良い仕事をしているなあと思う事案でした。

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