先日、宇都宮市内の住宅地の評価に、投資家の方と出向いてきました。
敷地内をぐるりと巡ってみると、土嚢がたくさん積み上げれており、その辺はなんかジメジメしているし、なーんか嫌な予感です。
よくよく近隣住民に聞いてみると、「先の大雨で浸水した」、「玄関まで水が入ってきた」とのこと。
周囲には河川も無いし、なんの兆候もないような住宅地に思えますが、そんな状態にあるとは聞いてみなければ、全くわかりませんでした。

そもそもこのような、浸水するエリアの不動産鑑定をどのようにするかは、悩ましい問題です。先の大雨時の冠水状況を考えると、将来的な発生も低いとは言えません。でも町名を聞けば、誰もが認める宇都宮市内でも人気のエリアです。

やっぱり水浸しになる可能性があると土地なら、購入は避けたいですよねえ・・（私なら買いません）。
でも「浸水」「冠水」というリスクの減価をどう数量的に把握するかは、困難な作業です。

昨今の洪水被害等で各自治体は「ハザードマップ」を作成し、このような地域に該当する場合は、固定資産税の評価減といった方策も徐々に検討されてきていますが、まだまだ確立されていない分野です。
ましてや市街地のスポット的な冠水はもっと難しいです。

今年6月に22年ぶりに改訂された「土地価格比準表」では、住宅地以外の商業地、工業地にも環境条件に「洪水、地すべり、高潮、崖くずれ等」が追加されました。この比準表によると、災害の発生の危険性が「大きい」だと▲５％です。
たった▲５％ということはないと思いますが、みなさんいかが感じられるでしょうか？

当面は、裏付けのある数値として▲５％を使いますが、今後も検討の余地はありそうです。

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