不動産鑑定評価において、対象不動産が建物及びその敷地の場合、「減価修正」を行う必要があります。「減価修正」とは、経年等によって発生する減価要因に基づいて、再調達原価を修正することをいいます。

昨日、不動産鑑定士協会のＷＥＢ研修を拝聴していまして、鑑定評価基準、ガイドライン等の遵守状況について、徹底されていないと指摘されていた事項が以下です。
【土地について、減価修正がなされていない鑑定評価書が多く見受けられる。土地についても、減価修正をきちんと記載すべき】ということです。

そもそも土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に、当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとしています。
この土地について、実務的に減価修正を計上・考慮するというのは、私はなかなかしたことがありません。

土地の減価修正要因は何かと考えると、擁壁が破損しているとか、地盤の軟弱とかが考えらるかもしれません。それを数値化するというのは、決して簡単ではありません。減価修正要因と捉えて、また土地の個別的要因として捉えた場合には、原価法と取引事例比較法、これらの整合性に留意が必要です。

いずれにせよ、帰属団体のご指摘は守られなければなりません。土地について減価修正をする必要がなくても、その旨記載はします。
「土地の減価修正」、今後も深～く、検討していきたいと思っています。

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