不動産屋さんの重要事項説明の対象項目として、不動産取引時にハザードマップの所在地について説明することが義務化されました。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）について以下のような感じです。
　・水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す。
　・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使う。
　・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい。
　・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮する。
社会的要請は高く、消費者保護の観点からは至極当然と思われます。

不動産鑑定評価では、価格形成要因として、①一般的要因、②地域要因、③個別的要因の３つが挙げられますが、水害リスクは、この価格形成要因のうち地域要因に該当すると思われます。
しかしこのリスクについて、「何パーセント減価」といった、定量的な判断指針は無いのが現状。目的に応じて、不動産鑑定評価は、個別に難しい判断迫られることになるでしょう。

いずれにせよ
・地域要因としてきちんとリスクは明記する
・減価が必要な場合は、慎重な判断が必要する
と私の方針。

減価の数値については、国税庁タックスアンサーNo4617の「利用価値が著しく低下している宅地の評価」あたりをまずはベースにして考えていこうかなあと思っています。
次の規定です。
その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができる。

たった10パーセントの減価なの？！　という議論があるのも承知です。今後も情報収集、検討、分析を進めます。

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