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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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森友学園問題に想う
豊中市の森友学園が、財務省から買い受けた土地が、高いの安いのと世間を騒がしていますが、これは「ごみ」の撤去費用をどう考えるかに尽きると思います。

そもそも財務省が土地を民間に払い下げる土地については、不動産鑑定士の不動産鑑定が原則的に入ります。ここで不動産鑑定士が出した鑑定評価額については、今回は問題にならないケースです。
不動産鑑定士は土壌汚染がある土地(ある可能性が高い土地)は、あまり評価しません。鑑定評価しても「土壌汚染は考慮」とするのが多いです。だって、土壌汚染がある土地なんて値段のつけようがないですから・・・。土壌汚染が完全に除去されても、風評被害等の心理的嫌悪感は拭い払えません。

この土地の価値判断で非常に難しいところは、そもそも土壌汚染対策法にいう「要措置区域」に指定されていた経緯がある土地であるとのことです。これは非常に重要なポイントでして、あまりマスコミが触れていない部分です。
「要措置区域」というのは、土壌汚染の人への摂取経路があり 、健康被害が生ずるおそれがあるため、 健康被害が生ずるおそれがないように措置をする 必要がある区域のことです。「要措置区域」では汚染土壌の浄化義務はありませんが、 「指示措置」を履行することが必要です 。
この「指示措置」により「人の健康に係る被害が生ずるおそれ」がなくなった状態の土地と、本件は思われます。

人体に影響がなく、そして完全に汚染除去されても、小学校用地であれば風評被害は必至、へたすれば豊洲の二の舞です。こんな土地、誰も買わん! まあ借地人の学園なら、相当割引いて買うかもしれませんが。

ちなみに土壌汚染対策法にいう検出物質は「ヒ素」でした。財務省は埋まっていたのは家庭用ごみではなくて、有害物質をきちんと汚染除去をする必要(可能性)があったと説明しておけばよかったのではないでしょうか? この辺は私の勝手な推測ですので、お含みおきください。
単純なごみの撤去費用としては8億円は、ちと高い気がしますが、土壌汚染対策費込であれば、全然高くない撤去費用です。それにゴミ撤去って結構高いんですよ。ゴミと言っても色々あるし、なにがどのくらい埋まっているのかわからない状況で仕事を進めるわけですから。ましてや、もともと土壌汚染の区域だったら、慎重に業務は遂行されます。

財務省の土地の払い下げの評価も経験がありますが、財務省の担当者は決していい加減なことはしないですし、筋道をきちんと通した厳格な仕事をされる方ばかりです。
財務省がきちんと説明すれば、世間の方は納得するのではないかと思います。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
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