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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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適正地代は固定資産税の7~8倍!?
栃木県内のとある街の、地代査定の業務を行っています。新規賃料及び継続賃料の妥当額を求めるという仕事なのですが、これがなかなか難しいです。

そもそも継続賃料の査定方法は、①差額配分法、②利回り法、③スライド法、④賃貸事例比較法等を勘案して求めるとされているのですが、そう簡単な話ではありません(特に田舎にいたっては)。

これらの適用について難しい点は、以下の通りです。
①差額配分法は、正常実質賃料の査定にあたって、期待利回りのインデックスが極めて乏しいです。東京投資家と田舎の地主の求める利回りは、似て非なるものです。
②利回り法は、肝心な直近合意時点の必要諸経費(つまり公租公課)が遡って、なかなか調べられません。
③スライド法は、地代変動率適用には、これぞというものがない。地価公示や路線価の推移、地価改定率調査や家賃指数等を準用する場合もありますが、これらと地代の相関関係は、高からず低からずです。
④賃貸事例比較法は、そもそも地代の事例というインデックスが、栃木にはほぼ皆無です。当方はこういった案件に備えて、地価公示の底地事例や、競売の評価書、評価先例、業者ヒアリング等を利用してデータを蓄積して対応していますが、全く十分な量ではありません。
全てが今直面している悩みです。でも、これはいつものこと。きちんと策は講じてありますよ、じゃなければ、仕事はお受けできませんから。

最後に公租公課倍率法とう考え方があります。通常ネットで調べると「公租公課の3倍が妥当」とか出てくるでしょうし、私もあながちそれは否定はしません。ただ公租公課の高い地域は、3倍でも良いでしょうが、税金の安い地域は事情が異なるというのが、私の実感です。
栃木県内の郊外都市だと、「公租公課の7~8倍が地代」というのが、おおざっぱですが、経験則的には多い気がします。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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