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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
栃木県全域で、企業や資産家の方々を対象に顧問不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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これからの広大地評価と不動産鑑定の関係
今までの「広大地の評価」は廃止され、代わりに平成30年1月1日から「地積規模の大きな宅地の評価」(これを便宜的に新広大地と呼んでいますが、正しい言い方ではありません)が施行されます。
従来の広大地評価の方法は、地積に路線価の価額と広大地補正率をかけるだけ、という単純なものでした。
しかしこの「広大地補正率」には、土地の形状が考慮されていないという問題点があり、改正で以下のように変わりました。

「地積規模の大きな宅地の評価額」 = 路線価額 × 各種補正率 × 規模格差補正率 × 地積

現行の広大地評価では、地積が同じであれば、どんな形の土地であっても評価額は同じでした。
が、
改正後の評価方法では、各種の補正が併用可能となりました。無道路地、不整形、崖地、セットバック等・・・。
逆に補正要因が規模大しかない、正方形に近いきれいな形の土地は、現行の広大地評価で算出した額より、評価額が高くなってしまいます(後述)。

現行の補正率(広大地補正率)と改正後の補正率(規模価格補正率)を比較してみると、例えば(栃木県のような)三大都市圏以外で、5,000㎡以上だと、旧通達の広大地補正率では65%減価でしたが、改正後の規模格差補正率は最大で28%しか減価できなくなります。

→ 国税庁のHP 

方々の税理士さんがご指摘されているように、「適用要件」は非常に簡素化されて、非常にわかり易くなりましたが、反面、多くの規模大地の相続税評価額は増加することが予想されます。

これからは不動産鑑定的私見ですが、5,000㎡で28%しか減価にならないというのは、そのまま通達の数値を利用するのは、もったいないという印象です。規模が大きい栃木県内の分譲素地なら、相場の半値以下(つまり減価50%)ということも、全然珍しくありませんから。

新通達の「地積規模の大きな宅地の評価」で不動産鑑定士の出番がなくなる、という議論もありますが、逆に旧広大地のように、大きく減価ができなくなった分、不動産鑑定のメリットがでる規模大地も必ず出てくるでしょう。
この辺は不動産鑑定士に、相談だけでもして欲しいところです。

最後に、価格時点は相続時点であり、相続時期に判定するので、相続開始時点における通達の運用、開発指導要綱とか地域の判断が必要です。

更生請求は5年間可能ですから、旧通達の適用されるのは、最長で2020年12月31日までということになります。
当分は、新旧の基準が併用するということになりますね。

あけぼの不動産鑑定では、従来通り、旧通達の「広大地判定サービス」を継続するとともに、新通達と不動産鑑定を比較した場合の、メリットを提案していきたいと思っております。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
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