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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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工場抵当の評価
とある金融機関の担保評価をしています。
今回の物件は工場でして、工場抵当が設定されています。

よく「財団、財団」といいますが、厳密には「工場財団」と「工場抵当」は似ていますが、微妙に異なります。
工場財団は土地、建物(工作物)、機械、器具、地上権の他、賃貸人の同意のある賃借権、工業所有権にも及びます。これに対して
工場抵当は、「財団を組成しない工場抵当」「協議の工場抵当」と呼ばれます。
工場財団は、使用権も担保対象となるので、大工場の場合が多く、工場抵当は中小工場が多いです(今回は後者です)。
担保設定の手続きも、作業量が全く違うらしいです。

でも評価手法には、あまり差はありません。
積算価格、収益価格、取引事例比較法を関連付けて決定するべきですが、あとの二つは実質的に適用困難なので、今回は積算価格にて決定しました。
でも正直、機械の価格などよくわかりません。
機械メーカーの担当者やリース会社の知り合いに、ヒアリングしながらの作業です。守秘義務にも最大の注意を払います。この手の話で、風評が出回るのが一番怖いので。

また償却試算の明細から残存価格を把握します。基本、上記を基にした時価で査定しますが、簿価とあまりにもかけ離れるのも考えものです。昨今では技術革新はめざましく、機能の陳腐化は、償却スピードを上回る場合も多いようです。

田舎の工場だと建物そのものより、機械が価値が高くなったりします。こういった場合には、担保価値の把握も益々重要になり、工場財団、工場抵当の評価の経験、ノウハウが発揮されると感じます。

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Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
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