とある宇都宮市郊外の、規模が大きい土地の評価を行っています。
概要は、
市街化区域、第●種住居地域
路線価が敷設されている
１０，０００㎡くらい
市街地に至近だが、現況山林。急傾斜地もあり、宅地化できる部分は実質僅か（だと思う）。
形状もかなり悪い。

平成３０年１月１日より、財産評価基本通達２４－４、いわゆる「広大地」が廃止され、代わりに２０－２「地積規模の大きな宅地」が規定されています。

専門的な適用要件や減価率等は、他のサイトにお任せするとして、新制度の大きな違いは、
・適用要件が明確になった。
・減価率は小さくなった。
ということでしょう。

前者の適用要件は簡単明瞭になったので、以前の「広大地」の時のような、使える・使えないの判断に、迷う場面はほぼなくなりました。
でも減価は「広大地」の時は、減価が最大▲６５％でしたが、新「地積規模の大きな宅地」の場合は、規模・形状等の減価要因が併用適用できるようになったものの、規模だけみれば、最大たったの▲２８％です（三大都市圏以外で）。
つまり整形・平坦な土地で、規模以外で減価できないような土地は、▲６５％から▲２８％となり、相続税評価が旧制度よりも増加するということです。

そんな新税制のもと、「地積規模の大きな宅地」と不動産鑑定評価では、どちらの適用が節税評価になるかという、事前調査を依頼されたものです。

前の「広大地」制度は節税効果（減価率）が大きかったため、不動産鑑定士サイドも、なるべく広大地制度適用を勧める機会が多かったです。しかし、新制度の「地積規模の大きな宅地」では、場合によっては、不動産鑑定評価の方が、節税効果が高い局面が増えるような気がします。

今回の事案も、単純に路線価ベース、そして「地積規模の大きな宅地」適用で申告するよりは、不動産鑑定の方が評価額は安くなりそうなので、そのような提案をしていこうと、準備中です。

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