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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ホテルの建物価格
某ホテルの不動産鑑定に携わっています。ホテルの不動産鑑定評価の価格といえば収益還元法で導きだすというのが常套手段でして、収益性うんぬんについては、敢えて今回はここではふれません。収益還元法のみならず、勿論原価法による積算価格による検証も行わねばなりません。ホテルの不動産価格を建設費等の費用性から分析しなければならないわけですが、これがこれが今回は大変な作業なのであります。
この某ホテルはよくある地方の大宴会場、チャペル、レストランそして客室が併設されているものです。地方では宿泊部門よりも、婚礼宴会部門を充実させたホテルが多く見られます。豪華な宴会場の建設費はいくらくらいだろう? 凝ったチャペルの建設費はいくらくらいだろう? 不動産鑑定士はおおよその建設費の相場感というものは各自持っているものですが、自分の相場感があっているかどうかは、現地を見て良く確認せねばならないのです。また、ホテルという装置産業は日々リニューアルを繰り返しているので、勿論建設当時から所々、仕様や意匠そして経済的な耐用年数が違います。大規模なリニューアルをしているなら、それを価値に考慮してあげなければなりません。ぱっと見ただけでは、どこがリニューアル箇所なのかわからないので、設計図書や固定資産税の明細等そして現況を照らし合わせるのですが、これがこれが大変・・・。一回現地調査したけれども、やっぱりあそこもう一度確認したい・・・ なんて具合で数回足を運んで、なんとか不動産鑑定評価書に記載できるようにまで調べ上げたのでした。
どうせ収益価格重視で、積算価格なんて採用しないのだから、簡単な調査だけで良いではないかとおっしゃる方もたまにいらっしゃいますが、やはり隅から隅までちゃんと調べなければなりません。
不動産鑑定士でも怠りがちで、私が注意するのは、「有害な物質の使用の有無及びその状態」です。不動産鑑定評価基準においては、PCBに関しては、不動産の価格に影響を及ぼす価格形成要因のうち、建物に関する個別的要因の一つとしてとされていますが、栃木県内の旅館・ホテルでは、このPCBの保管届出をしている事業所が結構多いのです(届出があると思った方が良いです)。従って必ず当局への調査を怠らないようにしています。
不動産の鑑定評価書は単に値段がわかれば良いというものではなく、これを読めば物件の概要がわかるというものでなければならないのです。要は物件概要書のような役割も果たしているのですから。
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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