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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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雑種地の不動産鑑定
栃木県内のとある雑種地の不動産鑑定を行っています。
雑種地って結構難しい評価ですね、所内でも喧々諤々の議論が交わされています。

そもそも不動産鑑定基準には、「土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ・・・」とあり、厳密には雑種地という種別はありません。
財産評価基準による雑種地の評価では、「評価対象地と状況が類似する付近の土地について評価した1㎡当たりの価額を基とし、位置、形状等の条件の差を考慮して評価すること」とされていますが、不動産鑑定評価基準には、明確な規定がありません。

そもそも雑種地と一口にいっても、宅地にすぐにでも出来そうな土地から、田んぼの中のどうにもならないような土地まで様々で、何倍も単価が異なってもおかしくありません。
よくこの手の議論で出てくるのは、「宅地化の蓋然性」っていうやつで、宅地化の可能性が高いか低いかで手法を分けるという方法です。

今回は宅地化の可能性が低い雑種地の評価なのですが、そもそもどの程度の価格が妥当なのでしょか。難しい判断です。
対象地と同様に、宅地化できないであろう土地の取引事例(資材置き場とか太陽光発電用地として取引された事例)を収集して、取引事例比較法を行いました。
この場合、宅地見込地(現況、田とか畑)の値段より、安くなることがありますが、仕方ないと判断します。今回は非線引きの都市計画区域内です。
宅地化の見込みがある農地の価格>宅地化の見込みがない雑種地の価格
というケースはありえます。
今回の雑種地は、農地を埋め立てたものなのですが、宅地利用ではなく、資材置き場として利用する目的とした簡易な造成だったので、これをもし宅地利用するならば、客土したものを除去して、再度地盤改良する必要があり、かえってコストがかかります。
農地を(高くても)仕入れた方が、結果的に事業コストは安く済むということです。
結果、雑種地は雑種地としてしか利用するしかなくなり、価格は安くなります。

最後に相場観として、太陽光発電用地、資材置き場用地の価格は、何となくですが、形成されていますね。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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