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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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外構の不動産鑑定評価
とあるお宅の建物の、不動産鑑定評価を行っております。法人から建物を個人が買い取るというケースです。

平成29年の実務指針改定で、外構については評価方法が指南されていまして、それを念頭に作業を進めます。
不動産鑑定評価基準、原価法の項。
外構費用(外構を整備する費用)について、その明確な定義はないが、通常、外構は、建物の敷地内で、その建物の周りに整備される屋外施設及び造園・植栽等を指している。屋外施設としては、門柱・門扉、フェンス、カーポート、ウッドデッキ、舗装・ブロック積み等がある。この外構は、建物及びその敷地と一体となって不動産を構成している。その物件種類は多様であり、また、その整備状況は不動産ごとに異なるので、実査による現況把握が重要である。
近年、対象不動産の顔づくり、街並み形成等から、外構費用の新築工事費用や増改築等の費用に占める割合が大きいケースが多々見られるようになった。したがって、実査や市場分析を踏まえ、外構が価格時点において市場価値を有し、対象不動産の価格に寄与する割合が大きいと判断される場合には、再調達原価や減価修正の把握にあたり土地や建物と分別して査定することが有効な場合がある。
外構費用の内容を見積書により分析する場合、外構費用が建築工事見積書に屋外施設等として計上されているケースと、分離発注され別途見積もられるケースがあることに留意が必要である。前者の場合、建物本体に係る費用が外構費用に含まれていないか等について建物本体工事との関連を分析する必要がある。後者の場合には、仮設や諸経費等の費用配分が適切か等について建物本体工事との関連を分析する必要がある。


郊外のお宅で門塀が立派なお宅ってありますよねえ。下手すれば戸建一軒分くらいの費用となります。
今回のケースでは、建物本体は大手ハウスメーカー施行、外構も勿論分離発注で外構工事明細があるケースです。しかも東日本大震災でかなり修繕も施しています。まさに外構が市場性を有するケース。
今回は建物本体の価格とは別に、外構価格も表示してあげます。

こういった依頼は結構ありまして、私の必須アイテムがこれです。
IMG_1112_convert_20220414115636.jpg
ホームセンターでそれらしいことを言って、もらってきています。
主に住宅メーカーや外構工事業者が使っている、業務用エクステリアカタログですが、これには門塀、カーポート等の価格が詳細に表示してあって、大変重宝しています。これで大まかな相場感はOK。

外構の実際の初期投資費用や上記カタログの市場価格、法人の取得(残存)簿価、税法の耐用年数等を勘案して、外構価格を査定していきます。

あけぼの不動産鑑定は、外構の評価にも対応しております。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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