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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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土地と建物を一括して譲渡した場合の不動産鑑定評価
土地建物の不動産鑑定は通常良くやっていますが、今回目的は、事業用の土地建物の価格比率を査定して欲しいというものです。

事業用の土地と建物を一括して譲渡した場合に、消費税の課税上、土地の譲渡収入金額は非課税売上げとなり、建物の譲渡収入金額は課税売上げと異なることから、譲渡代金を土地と建物に区分する必要があります。しかし、売買契約書等において、譲渡代金の内訳が土地と建物に区分されていないことはままあります。税務署には、譲渡代金を土地と建物部分に合理的に区分して申告をする必要があります。

そもそも売買において、土地と建物の譲渡代金の区分について、買主は今後の減価償却を考慮して建物代金を多くしたい一方、売主は消費税の納税を考慮して土地代金を多くしたいといったように双方の思惑がありますね。

ちょうど昨年、土地と建物部分の区分方法を巡り、課税庁と納税者が異なる主張を行い、課税庁が敗訴した地裁判決(令和4年6月7日判決)があったので、参考としました。
地裁判決では、納税義務者の鑑定申出を採用し、不動産鑑定士が本件土地建物の売買時点の時価評価額を鑑定したところ、土地と建物の固定資産税評価額比率が55.51対44.49だったのに対し、同鑑定評価額比率は77.30対22.70で、両者の建物の価額が占める割合に相当な乖離が生じており、この点について地裁は「消費税の課税標準を算出するに当たって実質的な差異が生じている」と指摘し、消費税法施行令45条3項を適用し、建物の譲渡に係る消費税の課税標準を算出するに当たり固定資産税評価額の比率による按分法を用いる合理性を肯定する根拠は失われており、鑑定評価額比率による按分法を用いることが相当であると判断しました。

まあ不動産鑑定士としては、不動産鑑定評価による配分が妥当で、固定資産税評価額の比率はあくまでも参考でしかないとうことは誰でも知っていて、当たり前の判決と言えます。そもそも固定資産税評価額は一律的に算定した課税のための価格なのですから。
それにしても不動産鑑定評価も、土地建物一括の価格を算出するのがまずは目的であって、その内訳比率は本来はあくまでも参考なのですが、消費税算定目的が必要とあらば、きちんと内訳価格も算定します。

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Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
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