fc2ブログ
宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
02 | 2024/03 | 04
S M T W T F S
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -

底地と借地権の評価
最近、底地そして借地権の評価に、たまたま相次いで取り組んでいます。

借地権の価格と底地価格は表裏一体といえ、両方を的確に把握する必要がある事案でした。

そもそも、不動産鑑定評価基準では底地や底地の価格を次のように定義しています。
(不動産鑑定評価基準 5頁)
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
繰り返しですが、借地権と底地は表裏一体ということです。

税務評価の考え方では、借地権価格と底地価格の合計が更地価格とイコールになると考えています。
税務評価では、底地のことを貸宅地と呼び、評価通達25で、以下のように評価すると定められています。実務的には、この算式は借地権価額控除方式などと呼びます。
貸宅地(底地)の評価額 = 自用地としての価額(更地価格) - 借地権の価額
つまり、
貸宅地(底地)の評価額 + 借地権の価額 = 自用地としての価額(更地価格)
となります。

しかし鑑定評価の考え方では、
借地権価格と底地価格の合計が常に更地価格とイコールになるとは考えていません。
算式で示せば以下の通りです。
借地権価格 + 底地価格 ≦ 更地価格
これを不動産鑑定評価書に丁寧に記載する訳ですが、これが市井の方向けだと、なかなか理解いただけません(まあ理解できなくて当然です)。
常にイコールにならない原因は、借地権と底地に固有の契約減価(市場流通性の減退、担保価値の減退等)が存在するためです。
この固有の契約減価要因を、鑑定評価額に反映させる作業をします。

借地権価格には路線価の借地権割合が存在しますが、路線価の借地権割合はあくまでも課税のためであり、その地域の標準的な建物経過年数、標準的地代水準等を勘案した割合でしかあありません。地域の慣行的割合や地代と公租公課との関連、還元利回り等から収益還元法を採用しないとわからないのです。

以上のように、不動産鑑定士の中でも、借地権価格、底地価格の鑑定評価は非常に難しくて、手間がかかって、不動産鑑定士の力量にも左右されるところなのです。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
スポンサーサイト




コメント

コメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する


トラックバック
トラックバック URL
http://akebonokantei.blog119.fc2.com/tb.php/2513-feaf3b75
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

メールフォーム

事務所への直接のお問い合わせは、下記のフォームより、お願いいたします。

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク

このブログをリンクに追加する

最新記事

カテゴリ

月別アーカイブ

最新コメント

最新トラックバック

FC2カウンター

RSSリンクの表示

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QR