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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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崖地の評価
どうしようもない崖地の不動産鑑定を行っています。

概要は、
・市街化区域内
・公簿地目は山林
・全域が宅地造成工事規制区域、加えて急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害危険区域(イエローゾーン)、一部は土砂災害特別危険区域(レッドゾーン)
まあ現地調査の感覚では垂直に近い崖ですよ。

この不動産鑑定評価を受けています。
庭としての利用がほとんど不可能、人工地盤による宅地利用も非現実的、通常の住宅建築は絶対不可能。
常識ある人間なら99%、ただでもいらないという物件。
しかし近傍の路線価は結構なお値段、仮に相続税申告だとすると、結構な価格は出てしまいます。

費用的観点からみれば、平坦地を想定した場合の当該土地価格から、余計にかかる造成工事費用を控除した価格が傾斜地・崖地の価格となりますが、傾斜角度が大きい場合には、そもそも造成コストの方が土地価格を上回ることがあります。したがって、住宅が建てられないような崖地については市場価値が無い場合も現実的にはあるのです。

ちなみに財産評価基本通達49
市街地山林は原則として宅地比準方式で評価しますが、宅地になりえない市街地山林は純山林として評価することが可能です。
今回の方針として、これに準拠して、近傍純山林の単価との比準価格(取引事例比較法)にて、鑑定評価額を決定するとします。
でも簡単ではないですよ。
「近隣の純山林の価額に比準して」とありますが、そもそもそんな事例僅かですし、傾斜角度(多分)50%オーバーの崖山林の特異な事例なんてホントごく僅かでしょうから。

難しい評価です。今週末も休み無しだな・・・。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 土地区画整理士のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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