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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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宇都宮のビジネスホテル
JR宇都宮駅ビルに新たにホテルがオープンします。
→ 下野新聞の記事
私としてはこの期に及んでまだ建設するのかよといった印象があります。思えばここ数年で宇都宮市街地中心部にはビジネスホテルが多く建設されました。「飽和状態だ飽和状態だ」といっても新規進出は続きます。市街地中心部の空洞化が叫ばれ、オリオン通りではマクドナルド、ロッテリア、ケンタッキー、吉野家といった全国チェーンが相次いで撤退しているのに、何故ホテルばかりは新規進出してくるのでしょうか?
宇都宮にはシティホテル5軒、ビジネスホテル44軒、旅館19軒、公共系の施設5軒あるとされています(以上は宇都宮市調べ)。尚、宇都宮市の年間宿泊客数は年間約108万人(平成22年度)、ここ数年も100万人から110万人の間を微妙に増減しており、特段宿泊需要の方は変化していないというのが私の見解です。
ホテル側は、勿論集客が見込めるから進出しようと考えているのでしょうが、本当にそうなのでしょうか? 
金融機関や不動産会社は塩漬けになった空地等の有効利用をセールスすべく、つるんで全国チェーンホテルには資金を融資します。そして証券化やノンリコースといった手法を使って、金融機関はリスクを極力回避します。数年は当初の見込みどおりに集客できるでしょう。だってそもそも値段やとちょっとしたサービスくらいでしか、優劣をつけられないビジネスホテル経営、設備が新しいほど経営は有利です。私だって出張の際重視するのは、一に値段、次は築年です(ちょっと立地が悪くても新しい方が良いということ)。そして設備が老朽化したところで、新しい競合ホテルができたりすると、そっちにお客さんをとられるという繰り返しです。供給過剰→価格競争の循環であります。
まさに宿泊代金はデフレスパイラルに陥っています。安いのはビジネスホテル利用者としては歓迎すべきことではあります。金融機関やと不動産会社そして投資家にとっては、目先はもうかりますが、しかし長期的な目みると極めて厳しい局面だと思います。
徹底したローコストオペレーションが確立しているチェーンホテルが進出すると、その地域の宿泊単価は大幅に下がる傾向にあり、宇都宮市も例外ではありません。一番苦労するのは地場の老舗ビジネスホテルとかビジネス旅館です。これらのお客が、全国チェーン店に客を食われるのです。要するに少ないパイを奪い合っているだけの状況です。
ホテルの不動産鑑定には、なんといっても長期的な視点で評価にあたらねばならないので、判断も非常に難しいです。宇都宮市内のホテルの状況については、今後も注視して、不動産の鑑定評価に反映していきたいとます。
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Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
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