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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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住宅ローンとインフレターゲットの関係
住宅ローン利用者については、永年のテーマである「固定金利と変動金利変動金利のどちらが得か」という問題。
今まで私は固定金利を推しながらも変動金利でもまあ許容といった立場でした。しかし先の日銀のインフレターゲットの設定により、はっきりと固定金利を推します。
そもそもインフレターゲットとは
1.インフレの目標を設定し、消費者物価の上昇率を1%とする
2.インフレ目標を達成するまで(つまり景気が上向きになるまで)、ゼロ金利政策や国債購入などの金融緩和策を続ける
ということです。
逆に言えば、インフレ目標1%を達成するまではゼロ金利が続くということなので、その間は変動金利の低水準が続くということです。
今までは現在の景気状況を見ると、住宅ローンの変動金利は当面は上がらないという見方が大勢でした。しかし、日銀がこれまで頑なに拒んできた、インフレ目標を事実上認めたわけですがら、これにより今後、安定したインフレを維持するためには、政策金利の引き上げも行われる可能性大と思います(というかそう思うのは普通です)。
安住財務大臣は歯切れが悪いですが、いわば超低金利時代終焉への密かなメッセージです。事実りそな銀行では、2011年10~12月の10年もの固定型の住宅ローン実行件数が、昨年同期と比べて倍増とのこと。トレンドも変動から固定へと移りつつあるのかもしれません。
変動金利は毎月の返済額が5年に一度見直され、金利が上昇しても返済額の上昇は最大でそれまでの1.25倍に抑えられます。しかし、実際に適用される金利自体は毎年2回見直されるうえ、その適用金利には上限がないので、返済額の上昇分(1.25倍)以上に適用金利が上昇すれば、返済しても元金がまったく減らないばかりか、逆に借入残高が増えてしまうという、いわゆる「未払利息」の発生リスクがあることは怖いです。
極端な話、返済額に占める利息の割合が100%を超えるケースも考えられます。きちんと返しているのに元金は1円も減らず、それどころか利息が払い切れない状態に陥るのです。それ以降の返済では、利息を優先的に返すことになるため、元金は減らない状態が続きます。変動金利は、返済額が安定しないなどのデメリットがありますが、むしろ未払い利息が発生するリスクのほうが怖いです。
かつては変動金利が8%台だった時期もあるのです。あっという間に4%台や5%台まで上昇する可能性の高いことが以前から指摘されています。金利というものは、上昇し始めると早いと思わなければなりません。
ちなみに我が家は「フラット35」。勿論35年固定金利で、当初10年は1.38%、その後10年間は2.08%、最後は2,38%という優遇金利です。固定金利だって安い水準なのだと割り切って、将来のリスクは回避したです。
変動金利適用の方には、悪い事ばかり申し上げましたが、相場感がありきちんと管理できる、返済期間が短い、将来収入がアップするといった事情のある方は変動金利でどんどん返済額を今のうちに減らすというのも良いでしょう。個人のライフプランに合わせて考えてみてください。
(以上はあくまでもこれは個人的な意見で将来の金利上昇を約束するものではありません。)
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 51歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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