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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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老朽化した工場の鑑定評価
現在、栃木県内とある工場の鑑定評価を行っております。
今回の鑑定評価にあたっては、同一物件について数年前に鑑定評価が行われておりました。今回は年数が経過しているのと、物件の概要がやや変化しているため再度鑑定評価をしたいという御意向でした。

前回の他者の不動産鑑定評価書を拝見させていただくと、総額が随分安いなあという印象でした。不動産の最有効使用は「取壊し最有効」でした。つまり建物を取り壊して更地化して売り出す、というシナリオが一番であろうという判断です。そうなると結果、更地価格から鉄骨建物の解体費を控除する計算になるので、総額は相当安くなります。
総額が安ければ売りやすいので、買い手を見つけるような目的の場合には、ある意味手堅い価格なのですが、そればかりが経済合理性ではありません。非常に老朽化していても、継続使用のインセンティブが強く、周辺環境等にも適合していれば、やみくもに取り壊すのも勿体ない話です。今回の工場は、通常の鉄骨造の経済的残存耐用年数は優に経過していましたが、生産中心の工場から物流拠点へと(倉庫的な利用)へ上手にシフトしており、また数年前に外壁修復に数千万円かけていることから、当面継続利用が経済的にも合理的と判断しました。
結果、数年前の評価先例より随分総額は高くなりましたが、こういったケースは良くあることです。

鑑定人の主観で左右される問題で、「取壊しが最有効」なのか、「利用継続が最有効」なのかどちらが正しいということはここでは言えません。しかし価値判断も非常に難しい問題でして、私でもおおいに悩みます。
数十年経過した不動産については取壊しか、継続利用かで総額は相当大きく異なりますので、こういったケースについては事前にご相談をお薦めします。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 管理業務主任者のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
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