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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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長期修繕計画とDCF法による旅館の収益価格
とある旅館の不動産鑑定を、現在行っています。
先日、ER業者からの旅館の長期修繕計画があがってきました。このER(エンジニアリングレポート)を参考に、向こう15年間の収支計画を策定して、収益価格(DCF法)による価格を査定します。
ERを見ていて感じたのは、経営側の目論見とER目線(技術系)は摺合せが必要で、情報をの共有が必要だということです。
キャッシュフローがぎりぎりな旅館では、必要最低限の資本的支出 → 売上(集客)アップ → キャッシュが手元に残る → 更に修繕に費用を費やす、という循環が理想的です。しかしながら技術系の方は小出しに修繕するのは嫌で早く直したい、ある程度はまとめて修繕を済ましてしまうのが経済的にも合理的であり、費用も固くそして多く見積もりたい(しっかり直したい)と思うので、大概において再生初期は時にキャシュバランスが厳しくなります。
勿論ERの業者さんもその道の専門家でして、私が口を挟む領域ではないのですが、オフィスビルとかと異なって、キャッシュを残すも使うも大いにオペレーション次第なので、この辺は難しい経営判断です。旅館等の装置産業においては大概のケースにおいて、借入にてこれらの大きな修繕を賄うようになってしまうので、債務残債等とのバランスも考慮します。つまり近い決算期での大規模な修繕は技術的には合理的で必要不可欠でも、経営上はなにかと厳しいのです。どういったコンセプトで館(やかた)を活かしていきたいという相互の理解が必要です。
こういったことを総合的に勘案しながら、15年間という収支予測をたてるのは簡単なことではありません。今回のクライアントさんはその道の生粋のプロ、どう説明責任は果たすか、悩ましい作業が続きます。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 管理業務主任者のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
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