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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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星野リゾートの旅館リートについて想う
星野リゾートが旅館特化型リートに進出するとの報道がありました。上場予定日は7月12日。
これを計画した時はリート相場は上げ基調で、先行き万歳だったかもしれませんが、現在のリート指数は下落傾向、今年の2月頃の水準まで逆戻りしてしまっています。
投資対象は温泉旅館・ホテル計6棟、取得額は150億円ということなので規模から言えばまあ小粒IPOですが、やはり注目されるのは「旅館等に特化したリート」であるということです。
はっきりいって従来のホテルファンドと、1泊2食付宿とは比較できません。星野リゾートが運営するのは上げ膳すえ膳の高級旅館です。オペレーション能力を市場や投資家がどう判断するかが注目されます。

今回組み込まれる物件は、
星のや軽井沢
リゾナ-レ軽井沢
界、松本
界、出雲
界、伊東
界、箱根

いずれも言わずとしれた、高級感たっぷりの、星野リゾートのフラッグシップ旅館です。尚、注目であろう「星のや京都」は入っていません。古い建物なので、過大なCAPX負担を考慮した結果だと思います。

気になるのはポートフォリオのバランスなのですが、取得価格は星のや軽井沢が76億円(鑑定ベースだと89億円)でこれですでに半分、加えてリゾナーレ軽井沢が45億円(鑑定ベースだと50億円)で約30%、この2物件だけでポートフォリオの80%を占めてしまいます。これって分散投資っていえるのかな・・・.。
上場はこれらの旅館の経営状況が丸裸に開示されることを意味しています。ちょっと目論見書を覗いてみました。
星のや軽井沢は、月別客室稼働率が冬の一番低い時期が53.7%、高いと8月は98.9%です。私的にはいくら高度なオペレーションを以てしても、稼働率の浮き沈みはやはり回避できず、ボラティリティが非常に大きくて投資にしくいなあという印象です。軽井沢の2軒の比重が大きいのも気になります。
尚、軽井沢は還元利回りが5.7%、NOI利回りが7.3%とのこと。これが今後旅館の利回りの指標となるでしょう。

いずれにしても、いろんな意味で今後もこのリートを注目していきます。最後に・・・、(お得な)株主優待つけてくれるなら、勉強で買って見ようかなあ・・・。

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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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