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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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温泉旅館の不動産鑑定
現在、栃木県内のとある温泉旅館の不動産鑑定をおこなっています。
温泉旅館の不動産鑑定といえば、事業収益を勘案し収益還元法にて決定するというのが最も合理的で、第三者にも納得いく説明ができるものです。
しかしながら今回の物件は連続して「赤字経営」、事業収益を査定するとマイナスで、つまり収益価格がゼロになってしまいます。鑑定評価額はゼロ円?

こうなってしまうと非常に価格査定は悩ましいところです。鑑定評価額ゼロという選択肢もありますが、収益赤字がオペレーションに帰属する部分なのか、館(ハード面)に帰属する部分なのかで、結論は大きく異なります。ハード面は同じでも、オペレーション次第で収益改善の余地がどのくらいあるのか判断が必要ですが、これは容易ではありません。
ハードが良いのにオペレーションが悪い、逆にオペは良いけどハードは如何ともしがたい、この判断が重要です。
今回はその点も踏まえて、支配人さんによーく内情や今後の展望をお聞きしました。自分なりに納得したつもりです。

積算価格も勿論査定します。こちらはらあまり説得力がない価格とされていますが、競売の評価においては多くが積算価格の考えで最低売却価格が決定されるからです。もしこの旅館が競売にかかってしまった場合等を考えると、比較検討手段としては有用なのです。その辺の市場性を加味して査定していきます。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士 管理業務主任者のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
明保野ロイヤルパレス202
TEL 028-678-4693
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