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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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不動産の交換特例
ある税理士さんのご依頼で、「不動産の交換の特例」を受けたいので、不動産の評価をして欲しいというご依頼を受けました。

そもそも「交換の特例」とは何ぞやと言いますと、
「土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換した時は、譲渡がなされなかったものとする特例」
のことです。
適用要件としては細かい決め事がありますが、今回私に相談があったのは、
「交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること」
という要件があるため、この時価の査定をお願いしたいというものでした。

この時価の判定は非常に難しい問題です。更地なら固定資産税評価額や相続税路線価を参考に税理士さんでもある程度判定できるでしょうが、今回の物件は建物の底地、賃料の授受や借地権の判断等で、税評価ベースと適正な時価は大きく異なります。この差額が20%を超えるか越えないかの判断を誤ると、税務署からこの特例の適用を否認されてしまいます。
親族間や法人と代表者間との交換というケースは、大概税務署は目の敵ですから、すんなりスルーというわけにはいきません。そのためにも不動産の鑑定評価は必要です。

今回の税理士さんは目利きの良い税理士さん、上手に交換の特例を利用して、相続や売買の時、単独で利用処分できるようにしておくのが良いと判断されたのでしょう。個人と法人といった同族間で所有者が混在している場合には、特に相続の際の時価評価等は難しいケースが多くて、税評価でもめるケースも多々ですから。

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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
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