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宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
営業範囲は日本全国、どこでもまいります。不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ひやり事例
不動産鑑定をしていると「ひやり事例」というものに出くわします。調査は慎重にしていても、調査漏れとか思いこみ、見逃しというのはあり得ます(だって人間ですもの)。要するに「ひやり」としたなあ、気づいて良かったなあというのを「ひやり事例」と業界では読んでいます。

今回はとある栃木県内の大規模地の評価です。
評価書を提出する間際になって公図を眺めてみると、道路と対象地の間に細ほそーい土地が。公図がごちゃごちゃで気づきませんでした。
念のため謄本をあげてみると対象地とは異なる個人名でした。でも多分道路部分だろう、境界査定書もちゃんと確認したしなあ、市への所有権移転がまだ?

市へ再び聞いてみると、「ほそーい土地は境界査定後に分筆されたもの、この土地については無償使用承諾書が提出されています。従いまして建築基準法の接道要件を満たします」とのこと。
建物が建つなら評価方針の大きな変更は不要、とりあえず良かった良かった・・・。

これには続きがあり、念のためまたまた聞いてみると、「確かに接道要件は満たしますが、建築確認申請については、ほそーい土地の所有者との間に賃貸借契約、通行合意(使用承諾)もしくは土地の買い取りが必要です」とのこと。
これって要するに実質的に接道要件を満たしていないということじゃあないですか・・・。結局大幅な方針変更をしました(というか今しています)。

こういった場合のよくあるケースは、道路用地として分筆して対象地は公図上セットバックはしたが、ほそーい道路部分は何等かの理由でそのまま放置されてしまい、そのまま残ってしまったという場合です(今回の事案も市はほそーい土地を道路として受け入れられない難しい事由がありました)。

接道要件の確認は不動産鑑定では基本中の基本ですが、経験を重ねても「ひやり」とすることはあるものです。調査は慎重に慎重を重ねても、やり過ぎという事はないと思った事例でした。

事務所のホームページ → 栃木県宇都宮市の不動産鑑定 マンション管理士のことならあけぼの不動産へ
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あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 48歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-34
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