宇都宮市明保野町の不動産鑑定士
栃木県全域で、企業や資産家の方々を対象に顧問不動産鑑定士として活動しています。内容は日々を綴ったゆるーいブログです。
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ああイチロー
雑誌はドコモの「Dマガジン」で購読しているので、昨今はよっぽど欲しいものとか、永久保存しておきたいものしか、現物は購入しません。
「Ichiro特集」をDマガジンで斜め読み、やっぱり電子書籍では駄目だ! 書店屋さんでGW前に購入しました。
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折しもイチローが、マリナーズのアドバイザー就任のニュースが、飛び込んで着た頃。

これでもかというほどの、イチローイズム満載の、私の永久保存版です(やっぱり買ってよかった)。
アドバイザーの高待遇はありがたいですが、やっぱりもう一度、「一番、ライト、イチロー~♪」を見てみたいです。

※ 我が家の息子の名前も「一朗」です。我が子が生まれたのが、2004年10月。イチロー選手がマリナーズで、262本かっとばした年です。よく言われますが、名づけに関しては、イチロー選手とは全く関係ありません。

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ホームインスペクションについて
中古住宅の取引増加に伴い、専門家が建物の劣化状況等を調べる「建物状況調査」、いわゆる「インスペクション」の需要が増加しています。
今年の4月1日からは、宅建業法の改正に伴い、宅建業者は、売主や買主に「インスペクションを実施するかどうかを確認する」ことが義務付けられています。
みなさん、あまり知らないでしょ~。法律は守らなければなりませんよ。

まだまだ件数は少ないですが、「やってみようかな」というお客さんも、徐々に増えてきている感があります。
私は「NPO法人日本ホームインスペクターズ協会」の認定会員です。
不動産鑑定業務の付随業務として、インスペクション業務に携わり、そして普及に努めています。

昨日は、パートナーのホームインスペクターの方と、ある宇都宮市内の中古住宅のインスペクションを実施してきました。
不動産鑑定の建物価値判断は、ある意味大概で、構造や築年で、ある程度割り切ってしまうことがあることも、否定できません。
しかしインスペクションの場合は、売り主側の瑕疵担保責任等のデリケートな部分にストレートに関係するので、調査項目は多岐に渡ります。
一般的なインスペクションにおいては、「点検口からの目視」を示していますが、今回は普段見えないような、軒下や、屋根裏にも突入させていただきました。
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インスペクション業務は、不動産鑑定としての建物価値判定業務とは大きく異なります。当方はインスペクション業務と不動産鑑定業務を融合して取り組んでます。
通常の劣化状況の説明のみならず、今後のリフォーム費用、価値劣化、現実的な利用可能年数等を、中立性を保ちながら、丁寧にお伝えします。

そういった意味では、極めて身近な価値判断であって、今後もこのような需要は、益々増えていく筈です。
・どのくらいリフォーム費用をかけるのがベストなのか?
・建物を長持ちさせるには、どのような事をするのが、効果的か?
・リフォームすると、どのくらい不動産の価値が向上するのか?
・そもそもこの中古物件、買う価値あるの? 高くないかなあ?
・どのくらいの価格で売却すれば良いかなあ?
こんな疑問を不動産鑑定士とホームインスペクターの資格を持っている、当方が中立的・客観的に丁寧にご説明いたします。
ご興味ある方は、ご気軽にお問合せください。

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週末の日記(5/3~5/6)
3日
朝7時起床、「半分、青い。」を見ながら、自家製レーズンパンの朝食。世間はGWだが、我が家は娘と息子の部活動で、ほぼ身動きとれずです。
午前中は、書斎で約2時間、資格試験の勉強。
微妙な天気の中、昼前から真岡市鬼怒運動公園へ。12時キックオフ、高校サッカー部のトーナメント戦3回戦、vs佐野日大戦。ドラッグストアで買ったパンをかじりながらの観戦。
既に3回戦だというのに、力の差は歴然、0-6での完敗・・・。
帰宅途中、自転車屋さん「あさひ」に寄ってサイクルグッズの購入。
夕方からランニングに出ようとするが、かみさんに英語スタディーアプリのインストールをお願いされて、これにてこずる。3時間格闘して、結局コンプリートせず。
夕飯はカツオのお刺身、コストコのリオハ・レゼルバ2012とともに。22時就寝。

4日
朝7時半起床、「半分、青い。」を見ながら、今日も自家製レーズンパンの朝食。
午前中は、スポーツクラブへ。1時間のマシンランニング、セルフモニターで超久しぶりに、アンパンマンとかを眺めながら。
昼ごはんは自宅で納豆ご飯、野菜スープで済ませる。「宮田餅菓子店」で買ってきた、柏餅のデザート。
午後は読書と、資格試験の勉強。夕方、早い時間に入浴。
夕飯は寄せ鍋。かみさんはお友達と飲み会のため、家族3人でお留守番。「ぴったんこカンカン」とか見て、23時就寝。

5日
朝5時半起床、6時自宅発。今日は野球の遠征の送迎担当。南河内中で練習試合、Wヘッダーの予定。
眩しい日差しの下での観戦。お昼は、お父さんお母さん達と、青空弁当。
3時帰宅。洗車そして、劇場版アニメ「MAJOR」をだらだらしながら鑑賞。
夕飯はかみさん手製の唐揚げ。ビール、赤霧島とともに。22時就寝。

6日
朝7時半起床、ピザ、サラダ、コーヒーの朝食。「サンデーモーニング」のスポーツコーナーまで見て、それから約2時間、資格試験の勉強。
お昼は「市場食堂」さんへ。私とかみさんは海鮮丼、娘は唐揚げ定食。
午後は事務所へ。GW明けの仕事の下準備、石油ファンヒーターの片づけ等。
夕飯は家族揃って、お好み焼き。ビール、赤霧島とともに。
「西郷どん」で吉之助の入水を見届けて、21時就寝

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週末の日記(4/28~4/30)
土曜日
朝5時起床(早い!)、朝食無しで、中学校は6時発。今日は、息子の遠征の送迎担当。日光市藤原地区へ。
7時には到着し、私はとりあえず、青空朝食(かみさんのおにぎり)。
天気良好、日差しが眩しい、一日中帽子とサングラスが、手離せない。同一校とWヘッダー、ひたすら木陰で観戦。
弁当はスーパーで購入したカツ丼を、父母達と木陰でいただく。
午後は、同じグランドで合同練習。帰宅は5時で、連休初日早くも、親も子供もヘトヘト・・・。
入浴しても疲れはとれず、益々眠くなるだけ。
夕飯は牛肉中心のアラカルト。ビール、チリの「オーガニック・コノスル」のカベルネとともに。連休は先も長いし、ひたすら疲れたので、21時には寝てしまう。

日曜日
朝6時起床、野菜スープとコーヒーの軽めの朝食。
7時半、地元の中学校へ。今日は野球のホームゲーム。8時半プレーボール、私は3塁審のお手伝い。今日も暑い!
1試合だけで御暇して、マイ家庭菜園へ。連休中にしなければならない、畑仕事の下準備。今日は腰が痛いので、耕して、畝づくりのみ。
泥んこ作業着を事務所で着替えて、事務所の冷蔵庫内の冷凍食品のグラタンと、野菜ジュースのお昼。
午後から、宇都宮市河内運動公園へ。今度は娘のサッカー部のリーグ戦の応援。vs白鴎大足利戦。先制するも、その後は防戦一方、後半35分に同点に追いつかれる。心臓に悪い試合だ。結局、PK戦の末4-2で辛勝。これでGW中の、スケジュールが益々タイトになることが決定(まあ、良しとしましょう)。
娘とともに、車内で反省会をしながら、17時帰宅。
夕飯はかみさん手製の餃子、「HARDYS」のスパークリングとともに。
栃木テレビの「西大芦小学校 児童4人の閉校式」「アメトーク」の楽天大好き芸人を見て、22時就寝。

月曜日
朝7時半起床、パンケーキ、サラダ、コーヒーの朝食。娘は完全オフ。息子は午前だけの練習で、比較的ゆっくり。
「半分、青い。」を見てから、朝もはよから家庭菜園へ。種まき、野菜苗の植え付け作業。いよいよ今年も、野菜生活の本格スタートであります。
帰宅して、昼は息子のリクエストで、テイクアウトのビックマック。
畑仕事で腰が痛いので、午後は自宅でゆっくり。資格試験の勉強、乗用車内の掃除機かけ、靴の手入れ、クロゼットの冬春ものの配置チェンジ等。
夕飯は、モロのチーズソテー、生カツオ、鶏肉と冷蔵庫の有り合わせ。ビール、芋焼酎とともに。
昨晩の録画しておいた「西郷どん」を見て、22時就寝。

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これからの「地積規模の大きな宅地」の評価
とある宇都宮市郊外の、規模が大きい土地の評価を行っています。
概要は、
市街化区域、第●種住居地域
路線価が敷設されている
10,000㎡くらい
市街地に至近だが、現況山林。急傾斜地もあり、宅地化できる部分は実質僅か(だと思う)。
形状もかなり悪い。

平成30年1月1日より、財産評価基本通達24-4、いわゆる「広大地」が廃止され、代わりに20-2「地積規模の大きな宅地」が規定されています。

専門的な適用要件や減価率等は、他のサイトにお任せするとして、新制度の大きな違いは、
・適用要件が明確になった。
・減価率は小さくなった。
ということでしょう。

前者の適用要件は簡単明瞭になったので、以前の「広大地」の時のような、使える・使えないの判断に、迷う場面はほぼなくなりました。
でも減価は「広大地」の時は、減価が最大▲65%でしたが、新「地積規模の大きな宅地」の場合は、規模・形状等の減価要因が併用適用できるようになったものの、規模だけみれば、最大たったの▲28%です(三大都市圏以外で)。
つまり整形・平坦な土地で、規模以外で減価できないような土地は、▲65%から▲28%となり、相続税評価が旧制度よりも増加するということです。

そんな新税制のもと、「地積規模の大きな宅地」と不動産鑑定評価では、どちらの適用が節税評価になるかという、事前調査を依頼されたものです。

前の「広大地」制度は節税効果(減価率)が大きかったため、不動産鑑定士サイドも、なるべく広大地制度適用を勧める機会が多かったです。しかし、新制度の「地積規模の大きな宅地」では、場合によっては、不動産鑑定評価の方が、節税効果が高い局面が増えるような気がします。

今回の事案も、単純に路線価ベース、そして「地積規模の大きな宅地」適用で申告するよりは、不動産鑑定の方が評価額は安くなりそうなので、そのような提案をしていこうと、準備中です。

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プロフィール

あけぼの不動産鑑定                                        吉澤光彦

Author:あけぼの不動産鑑定  吉澤光彦
平成22年9月1日開業 45歳(既婚)
〒320-0845
栃木県宇都宮市明保野町6-35
TEL 028-678-4693
FAX 028-678-4694

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